2. 考研
  3. 某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号，为一幅“七通一平”待建空地，评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为5，覆盖率≤50％，土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调

某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号，为一幅“七通一平”待建空地，评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为5，覆盖率≤50％，土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调

admin2015-08-03  71
问题 某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号，为一幅“七通一平”待建空地，评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为5，覆盖率≤50％，土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调查得到下列资料：
(1)根据市政规划，该地最佳用途为商业居住混合，1～2楼商用，建筑面积10000平方米，3楼及以上居住用，建筑面积30000平方米。
    (2)预计建设期3年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价14500元／平方米，居住用楼可售出30％，半年后售出50％，其余一年后售出，售价12500元／平方米。
    (3)估计总建筑费9000万元，3年投人比例如下：20％、50％、30％，每年均匀投入。专业费为总建筑费的10％，销售费和税费分别为楼价的3％、6％，开发商要求利润率15％。
    (4)设折现率为10％。
    请分析：为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估?请阐述评估的操作步骤和计算公式，并评估该宗土地的单位地价。
选项
答案假设开发法又称剩余法、预期开发法，凡是具有开发或在开发潜力并且其开发后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都是用于假设开发法估计。由于案例中给出了是一待估土地，而且开发后的房屋可以取得价值，所以采用假设开发法来对该宗土地进行评估。 评估步骤： 地价=开发完成后的房地产价值→由熟地建成房屋的开发成本→管理费用→销售费用→投资利息→销售税费→开发利润→取得熟地的税费 ①开发完成后的房地产价值=14500×1+12500×3×30％+12500×3×50％×[*] ②建成的房屋开发成本=[9000×20％×(1+10％)2．5+9000×50％×(1+10％)1．5+9000×30％×(1+10％)0．5]×(1+10％)=11340．45(万元) ③销售费用=50087．5×3％=1502．63(万元) ④销售税费=50087．5×6％=3005．25(万元) ⑤开发利润=(11340．45+1502．63+3005．25)×15％=2377．25(万元) 地价=开发完成后的房地产价值—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得熟地的税费=50087．5—11340．45—1502．63—3 005．25—2377．25=31861．92(万元) 评估基准日的地价=31861．92×[*]=23938．33(万元)
解析
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