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某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号,为一幅“七通一平”待建空地,评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米,形状规则,允许用途为商业或居住,允许容积率为5,覆盖率≤50%,土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调
某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号,为一幅“七通一平”待建空地,评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米,形状规则,允许用途为商业或居住,允许容积率为5,覆盖率≤50%,土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调
admin
2015-08-03
70
问题
某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号,为一幅“七通一平”待建空地,评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米,形状规则,允许用途为商业或居住,允许容积率为5,覆盖率≤50%,土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调查得到下列资料:
(1)根据市政规划,该地最佳用途为商业居住混合,1~2楼商用,建筑面积10000平方米,3楼及以上居住用,建筑面积30000平方米。
(2)预计建设期3年,建造完成后商业用楼可以全部售出,售价14500元/平方米,居住用楼可售出30%,半年后售出50%,其余一年后售出,售价12500元/平方米。
(3)估计总建筑费9000万元,3年投人比例如下:20%、50%、30%,每年均匀投入。专业费为总建筑费的10%,销售费和税费分别为楼价的3%、6%,开发商要求利润率15%。
(4)设折现率为10%。
请分析:为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估?请阐述评估的操作步骤和计算公式,并评估该宗土地的单位地价。
选项
答案
假设开发法又称剩余法、预期开发法,凡是具有开发或在开发潜力并且其开发后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都是用于假设开发法估计。由于案例中给出了是一待估土地,而且开发后的房屋可以取得价值,所以采用假设开发法来对该宗土地进行评估。 评估步骤: 地价=开发完成后的房地产价值→由熟地建成房屋的开发成本→管理费用→销售费用→投资利息→销售税费→开发利润→取得熟地的税费 ①开发完成后的房地产价值=14500×1+12500×3×30%+12500×3×50%×[*] ②建成的房屋开发成本=[9000×20%×(1+10%)
2.5
+9000×50%×(1+10%)
1.5
+9000×30%×(1+10%)
0.5
]×(1+10%)=11340.45(万元) ③销售费用=50087.5×3%=1502.63(万元) ④销售税费=50087.5×6%=3005.25(万元) ⑤开发利润=(11340.45+1502.63+3005.25)×15%=2377.25(万元) 地价=开发完成后的房地产价值—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得熟地的税费=50087.5—11340.45—1502.63—3 005.25—2377.25=31861.92(万元) 评估基准日的地价=31861.92×[*]=23938.33(万元)
解析
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