C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 (1)案例资料。

admin2009-02-10 27

问题 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
(1)案例资料。

注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。
②区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m²。

选项

答案此题应用市场比较法评估宗地价格。第一步：案例选择。根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。第二步：将A06案例的地价转换成单位面积地价，即计算出A06的单位面积地价。 476×2=952(元/m²) 第三步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格。 43÷0.04×[1-1/(1+0.04)³⁸]=832.82(元/m²) 第四步：编制期日修正指数表。 [*] 第五步：编制容积率修正指数表(见下表)。根据题目所给的条件，容积率修正系数如下。 [*] 第六步：开发程度修正。 A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。第七步：将案例地地价修正为待估宗地条件下的地价。 [*] 第八步：估算地价。最佳的结果是A01、A04两个交易实例的平均数，地价为924.52元/m²；A01、A03两个交易实例的平均数也可，地价为908.6元/m²。

解析

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