某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程

admin2014-04-04 52

问题某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。
(1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2．500m²，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2％。
(2)2003年一2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8％。
(3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元／m²，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m²，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10％。
(4)当地银行一年期贷款利率为12％，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15％、土地增值收益率为15％、土地还原率为10％。
(5)该类建筑物的重置价为1500元／m²。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

选项

答案(1)计算土地价格(利用成本逼近法)： 1)土地取得费=300元／m² 2)土地开发费=200元／m² 3)投资利息=300元／m²×(1．12²-1)+200元／m²×(1．12¹-1)=100．32元／m² 4)投资利润=(300+200)元／m²×15％=75元／m² 5)成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润=(300+200+100．32+75)元／m²=675．32元／m² 6)土地增值=675．32元／m²×15％=101．30元／m² 7)土地无限年期价格=土地成本价+土地增值=(675．32+101．30)元／m²=776．62元／m² 8)单位宗地价格[*] 9)宗地总价：851．07元／m²×3×2000m²／2=1 702 140元 (2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格=1 500元／m²×2 500m²=3 750 000元 2)建筑物折旧额=3750000元／48=234 375元 3)建筑物现值=(3 750 000-234 375)元=3 515 625元 (3)计算不动产现值 1)不动产现值=(1 702 140+3 515 625)元=5 217765元≈522万元 2)单位不动产现值=5 217 765元／2 500m²≈2 087元／m²

解析

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