案情：甲公司从某银行贷款1200万元。以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议．乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押．没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍

admin2014-12-09 40

问题案情：甲公司从某银行贷款1200万元。以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议．乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押．没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买．价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买。以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元．甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。”
在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。坚于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后．当地房地产市场价格变化不大。
问题：
甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何?为什么?

选项

答案具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。

解析 ①《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该条规定了物权法定原则。狭义的物权法定原则，包括物权种类法定和物权内容法定。广义的物权法定原则，除包含狭义的物权法定原则，还包括物权效力法定与物权公示方法法定(或称为物权变动要件法定)。我国通说主张广义的物权法定原则。②《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条规定，除非法律另有规定，不动产物权的享有以登记作为公示要件，即以登记作为确定不动产物权归属与内容的依据。除非法律另有规定，基于法律行为的不动产物权变动，以登记作为物权变动的生效要件，未经登记不发生不动产物权变动的效果。③若当事人的约定违反了物权法定原则，该约定的效力如何呢?体现为两个方面：一方面是物权效果：当事人的约定违反物权法定原则的，该约定不能发生物权法上的效果；另一方面是债权效果：当事人的约定违反物权法定原则，若约定违反的规范属于效力性的强制性规范，则该约定也不能产生债权法上效果(即合同无效，如当事人约定设立流质契约)；与此相对，若约定违反的规范不属于效力性的强制性规范(体现物权法定原则的法律规范大多属于此种类型)，该约定可以产生债法效果，即约定可以产生合同效力。④本题中，甲、丙的谅解备忘录违反了不动产物权变动公示方法法定，该约定不具有物权效力，在依法给丙办理房屋过户登记后，甲公司不能依照该谅解备忘录的约定享有该房屋的所有权。当然，甲、丙的约定违反的不是效力性的强制性规定，该约定在甲、丙间产生合同效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。

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