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某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为9
某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为9
admin
2010-06-11
20
问题
某房地产占地4000m
2
,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入 1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值 (设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。
选项
答案
首先计算每层的建筑面积为:4000×6÷24=1000(m
2
),然后分层计算每层收益的现值。 (1)第1层。第1层为1000m
2
,可出租面积为;1000×(1-60%)×75%×90%= 270(m
2
),该商铺每平方米出租面积每月可能净租金60元,1层每年净收益为:A=270× 60×12=19.44(万元),收益期限为50-2-1=47(年),未来各年收益的现值为[*] (2)第2层与第3层为商场,共2000m
2
,营业面积为2000×70%=1400m
2
,两层正常年收人为1400×8500=1190(万元),每年正常营业需投入1000万元,即正常年净收益为A
2
=1190-1000=190(万元),i
1
=10%未来47年收益的现值为 [*] 而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元,按两层1400m
2
计算,年净收益为A’
2
=84(万元),两者相差较大,A
2
-A’
1
=190-84=106(万元),但题中所谓同类商业项目含意不十分清晰,商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大,A
2
与A’
2
如何取舍,难以定夺。 (3)第4层1000m
2
,出租开酒楼,可出租面积为1000×70%=700m
2
,每平方米出租面积月租金50元,第4层酒楼年毛收入为700×50×12=42(万元),支付运营费用8万元,年净收益A
3
=42-8=34(万元),i
3
=8%,未来47年收益的现值为 [*] (4)第5层至第10层办公用房出租,每层20间,6层共20×6=120(间),出租率 80%,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,但出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用,6层办公用房年净收益为A
4
=120×80%×1800×(1-10%)×12= 186.624(万元),i
4
=7%,未来47年收益的现值为 [*] (5)第11层1000m
2
以优惠价格出售给公司员工,总价为P5=1000×3800=380(万元) (6)第12层至第24层共13层,计13000m
2
,均价4200元/m2,总价为P’
6
=1000×13×4200=5460(万元),而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000元,考虑后应以均价4000元/m2较为适当,则P
6
=13000×4000=5200(万元) 由上六项之和,即为该宗房地产评估的总价P P=P
1
+P
2
+P
3
+P
4
+P
5
+P
6
=192.20+1878.50+413.60+2555.18+380+5200 =10619.48(万元) 以上计算中尚存在两个问题:首先是1层的商铺、2~3层的商场、4层的酒楼、5~10层的办公用房每年的净收益,在未来的47年中均不做任何变化,似乎不太可能,也很难想象,这给以上计算的可靠性与信任度带来很大影响;其次,2~3层商铺的收益,估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大,仅凭题中资料,难以分析判断,影响了计算的准确性;同样12~24层的销售均价,估计为4200元/m
2
,当地同类同档次商品住宅售价为 4000元/m
2
,13层共13000m
2
,两者相差260万元,亦不容易判断。 综合上述情况,此宗物业市场价值可评估为10620万元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
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