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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为4
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为4
admin
2011-02-04
42
问题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m
2
的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m
2
,预售均价为8000元/m
2
。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m
2
,预售均价为7800/m
2
。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m
2
改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)[2005年考题]
选项
答案
根据题意,该项目第1年初投资600万元,第2年初投资400万元,第2年末应付利息:(400×2×10%)万元=80万元; 第1年末预售收入为:(400×8000)万元=320万元, 第2年末预售收人为:(600×7800)万元=468万元。 设最低年租金为x万元, 则第3年末净租金收入为:1000×60%×(1—30%)x=420x, 第4年末净租金收入为:1000×70%×(1—30%)x=490x, 第5年末净租金收入为:1000×80%×(1—30%)x=560x, 第6年末至第50年末每年净租金收入为:1000×90%×(1—30%)x=630x,以开发商要求的目标收益率16%作为报酬率,作现金流量图,使净现值为零, 求解: [*] [*] 解得x=0.1421万元/m
2
·年=1421元/m
2
·年=118.42元/m
2
·月 答:该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为118.42元。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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