2. 工程
  3. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为4

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为4

admin2011-02-04  61
问题 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元／m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800／m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)[2005年考题]
选项
答案根据题意，该项目第1年初投资600万元，第2年初投资400万元，第2年末应付利息：(400×2×10％)万元=80万元； 第1年末预售收入为：(400×8000)万元=320万元， 第2年末预售收人为：(600×7800)万元=468万元。 设最低年租金为x万元， 则第3年末净租金收入为：1000×60％×(1—30％)x=420x， 第4年末净租金收入为：1000×70％×(1—30％)x=490x， 第5年末净租金收入为：1000×80％×(1—30％)x=560x， 第6年末至第50年末每年净租金收入为：1000×90％×(1—30％)x=630x，以开发商要求的目标收益率16％作为报酬率，作现金流量图，使净现值为零， 求解： [*] [*] 解得x=0．1421万元／m2·年=1421元／m2·年=118．42元／m2·月 答：该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为118．42元。
解析
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