2. 工程
  3. 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。 经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金2

某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。 经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金2

admin2011-02-04  60
问题 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。
经过分析，得到以下数据：
(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料，
完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15％，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收人均发生在年末)[2004年考题]
选项
答案解法一： (1)借款需要量的计算： [*] 当年利息=(年初借款累计+当年借款÷2)×年利率第一年利息= [*] 第二年利息= [*] 各年还本= [*] (3)资本金现金流量表(税前)： [*] (4)财务净现值： [*] 解法二： (1)第1年银行借款：(1000—400)万元=600万元第2年银行借款：(800—230)万元=570万元 [*] 第3年利息=(600+30+570+91．5)万元×10％=129．15万元第4年利息=(1291．5-430．5)万元×10％=86．10万元第5年利息=(861-430．5)万元×10％=43．05万元(3)资本金现金流量表(税前)： *] (4)财务净现值： [*]
解析
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