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  3. 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积1000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年。预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的

待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积1000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年。预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的

admin2015-08-03  79
问题 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积1000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年。预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米。假定地价在开始时一次支付，建设费、专业费用在建设期内均匀投人，利息按单利计算，不考虑所得税。
    要求：试采用假设开发法的静态计算法分析开发商购人该土地的最高报价。
选项
答案房地产总收益=1000×6×3000=1800(万元) 总建筑费用=500万元 转业费=500×6％=30(万元) 综合费=1800×5％=90(万元) 利息 =500×40％×(1+10％)1．5+500×60％(1+10％)0．5+地价×(1+10％)2+30×(1+10％)利润=(地价+500+30)×20％=0．2地价+106地价+专业费+建筑费+综合费+利息+利润=总收益 代入数据得： 地价=1800-90×0．2-106-230．74-314．64-1．21地价-33 得：地价=496．66(万元) 则土地报价现值=[*]=410．46(万元)
解析
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