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待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积1000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年。预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的
待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积1000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年。预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的
admin
2015-08-03
35
问题
待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积1000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年。预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米。假定地价在开始时一次支付,建设费、专业费用在建设期内均匀投人,利息按单利计算,不考虑所得税。
要求:试采用假设开发法的静态计算法分析开发商购人该土地的最高报价。
选项
答案
房地产总收益=1000×6×3000=1800(万元) 总建筑费用=500万元 转业费=500×6%=30(万元) 综合费=1800×5%=90(万元) 利息 =500×40%×(1+10%)
1.5
+500×60%(1+10%)
0.5
+地价×(1+10%)
2
+30×(1+10%)利润=(地价+500+30)×20%=0.2地价+106地价+专业费+建筑费+综合费+利息+利润=总收益 代入数据得: 地价=1800-90×0.2-106-230.74-314.64-1.21地价-33 得:地价=496.66(万元) 则土地报价现值=[*]=410.46(万元)
解析
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