2. 工程
  3. 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年

某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年

admin2012-08-26  56
问题 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4％。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元，／km2，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元／m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
选项
答案1、解题思路与方法选用 根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。 2、解题步骤 第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费：20万元／亩=300元／m2(1亩=666.67m2) (2)土地开发费：2亿元／km2=200元／m2 (3)计算利息：300元／m2×[(1+12%)1一1]+200元／m2×[(1+12％)0.5一1]=47.67元／m2 (4)计算开发利润：(300+200)元／m2×15％=75元／m2 (5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元／m2 (6)土地出让增值收益=622.67元／m2×15％=93.40元／m2 (7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为 (622.67+93.40)元／m2×[1一l／(1+10％)45]=706.25元／m2 (8)土地使用权总价=706.25元／m2×2000m2一1412500元 第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值 计算年折旧费 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费一重置价／耐用年限=1500元／m2×2500m2／48=78125 建筑现值=重置价一年折旧费×已使用年限 =(1500×2500—78125×3)元=3515625元 第三步：计算房地产现值 房地产现值一土地使用权现值+建筑物现值 =(1412500+3515625)元=4928125元
解析
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