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  3. 6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地，乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000平方米的钢筋混凝土结构办公楼，建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中，1000平方米归甲单位所有，2000平方米由乙企业使用20年，使用

6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地，乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000平方米的钢筋混凝土结构办公楼，建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中，1000平方米归甲单位所有，2000平方米由乙企业使用20年，使用

admin2021-03-01  42
问题 6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地，乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000平方米的钢筋混凝土结构办公楼，建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中，1000平方米归甲单位所有，2000平方米由乙企业使用20年，使用期满后无偿归甲单位所有。现在，乙企业有意将其使用部分的办公楼在使用期满后的剩余期限买下来，甲单位也乐意出卖。但双方对价格把握不准并有争议。据调查得知，现与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价师分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。已知：钢筋混凝土结构办公楼的使用年限为60年，价值时点以后的剩余使用年限为60－4=56(年)，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。价值时点以后的建设用地使用权剩余期限为50－6=44(年)。
    要求：
求取未来44年的净收益的现值之和。
选项
答案年净收益=80×2000×85％×(1－35％)×12=106.08(万元)； V44=A／Y[1－1÷(1+Y)n]=106.08÷10％×[1－1÷(1+10％)44]=1044.79(万元)。
解析
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