某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m2)，会议室4间(建筑面积400m2)，自用办公室5间(

admin2010-06-11 54

问题某宾馆总建筑面积15000m²，一层建筑面积2500m²，其中500m²为宾馆大堂，2000m²出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m²)，会议室4间(建筑面积400m²)，自用办公室5间(建筑面积300m²)，当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次 1000元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m²，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m²。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。该宾馆剩余使用寿命还有40年，当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为10%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。

选项

答案(1)计算一层餐厅和购物场所的价格： 20000×2000＝4000万元 (2)计算宾馆客房年总收益： 400×250×365×(1-30%)＝2555万元 (3)计算宾馆会议室年总收益： 1000×20×4×12＝96万元 (4)计算宾馆年总费用： 2555×40%＝1022万元 (5)计算宾馆自营部分年净收益： 2555+96-1022＝1629万元 (6)计算宾馆自营部分的价格(下面计算式有变化) [*] (7)该宾馆的正常价格 4000+15930.07＝19930.07万元

解析

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房地产估价理论与方法

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某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m2)，会议室4间(建筑面积400m2)，自用办公室5间(

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