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某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群,规划总建筑面积40000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200/m2。该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管
某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群,规划总建筑面积40000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200/m2。该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管
admin
2011-07-02
24
问题
某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群,规划总建筑面积40000m
2
,用途为写字楼,土地使用年限为50年,从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200/m
2
。该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m
2
。至2004年10月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可出租面积的月租金为80元/m
2
,可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%,折现率为10%)。
选项
答案
(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)续建后的总价值用下式计算 续建完成后的总价值= [*] =14396.65万元。 (3)续建总费用=2800元/m
2
×40000m
2
×60%÷(1+10
2
)=6109.09万元。 (4)销售税费总额=14396.65万元×6%=863.80万元。 (5)购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V。(6)V=(14396.65—6109.09—863.80)万元=0.03VV=7207.53万元。 故:该在建工程总价为7207.53万元; 该在建工程单价为1801.88元m
2
。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
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