2. 工程
  3. 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200／m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管

某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200／m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管

admin2011-07-02  49
问题 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000群，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价1200／m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元／m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60％的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为80元／m2，可出租面积为建筑面积的70％。正常出租率为80％，出租的运营费用为有效毛收入的30％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6％。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8％，折现率为10％)。
选项
答案(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)续建后的总价值用下式计算 续建完成后的总价值= [*] =14396．65万元。 (3)续建总费用=2800元／m2×40000m2×60％÷(1+102)=6109．09万元。 (4)销售税费总额=14396．65万元×6％=863．80万元。 (5)购买该在建工程税费总额=V×3％=0．03V。(6)V=(14396．65—6109．09—863．80)万元=0．03VV=7207．53万元。 故：该在建工程总价为7207．53万元； 该在建工程单价为1801．88元m2。
解析
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