某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为

admin2010-06-15 37

问题某综合用途房地产，占地面积5000m²，建筑面积15000m²，容积率为3，每层建筑面积3750m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m²，三层价格为9837.6元/m²，四层价格为8758.85元/m²。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

选项

答案1．不正确。因为一、二层为商铺，三、四层为住宅，用途不同，售价会相差很大，无法直接按楼层的差异比例折算。2．正确的估价方法是根据建筑物区分所有权的基本理论，分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值，加总得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法，住宅部分还可以使用市场比较法。

解析

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房地产估价师

新建商品房销售代理业务流程中，房地产经纪机构完成任务所需时间通常比较长的是()阶段。

房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是：()。

在房地产居间业务中，房地产经纪人()代理委托人进行房地产权属登记备案。

美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人的处罚管理，主要采取以下措施()。

在美国消费者投诉房地产经纪人和处理房地产纠纷的渠道主要有()。

城市房地产管理法中所称的房地产中介包括()。

由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查验该委托居间服务房地产的物质状况包括()。

房地产经纪机构在谋求发展时，主要考虑的因素有()。

根据《中华人民共和国社会保险法》，下列说法不正确的是：

(　　)是指法律关系主体在法定范围内有权进行各种活动。

债券利率是债券投资收益与债券票面价值的比率。()

企业购买固定资产如果延期支付的购买价款超过了正常信用条件，实质上具有融资性质的，所购资产的成本应当以延期支付购买价款的现值为基础确定，实际应支付的总价款记入“长期应付款”科目。（）

假山石的极品应具有四个特点，即透、漏、皱和()。

冒险转移(湖南师范大学，2009；陕西师范大学2011)

A.C.HunterBollC.Hunter13011hasbeenemployedbyThomasH.LeePartners,L.P.anditspredecessor,ThomasH.LeeCompany,

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房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是：()。

在房地产居间业务中，房地产经纪人()代理委托人进行房地产权属登记备案。

美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人的处罚管理，主要采取以下措施()。

在美国消费者投诉房地产经纪人和处理房地产纠纷的渠道主要有()。

城市房地产管理法中所称的房地产中介包括()。

由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查验该委托居间服务房地产的物质状况包括()。

房地产经纪机构在谋求发展时，主要考虑的因素有()。

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( )是指法律关系主体在法定范围内有权进行各种活动。

债券利率是债券投资收益与债券票面价值的比率。()

企业购买固定资产如果延期支付的购买价款超过了正常信用条件，实质上具有融资性质的，所购资产的成本应当以延期支付购买价款的现值为基础确定，实际应支付的总价款记入“长期应付款”科目。（）

假山石的极品应具有四个特点，即透、漏、皱和()。

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A.C.HunterBollC.Hunter13011hasbeenemployedbyThomasH.LeePartners,L.P.anditspredecessor,ThomasH.LeeCompany,

(　　)是指法律关系主体在法定范围内有权进行各种活动。