某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为

admin2010-06-15 53

问题某综合用途房地产，占地面积5000m²，建筑面积15000m²，容积率为3，每层建筑面积3750m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m²，三层价格为9837.6元/m²，四层价格为8758.85元/m²。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

选项

答案1．不正确。因为一、二层为商铺，三、四层为住宅，用途不同，售价会相差很大，无法直接按楼层的差异比例折算。2．正确的估价方法是根据建筑物区分所有权的基本理论，分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值，加总得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法，住宅部分还可以使用市场比较法。

解析

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