C市的某企业拟购进A市的宗地Ⅳ，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 (1)案例资料注：1．开

admin2013-04-11 35

问题 C市的某企业拟购进A市的宗地Ⅳ，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
(1)案例资料

注：1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。
2．区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低O．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4％；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元／m²。

选项

答案第1步：案例选择根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是加1、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价即计算出A06的单位面积地价：476元／m²×2=952元／m² 第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格(43元／m²／0．04)×[1-1／(1+0．04)m³⁸]=832．82元／m² 第4步：编制期日修正指数表 [*] 第5步：编制容积率修正指数表根据题目所给的条件，容积率修正系数如下。 [*] 第6步：开发程度修正 A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。第7步：将案例地价修正为待估宗地条件下的地价 [*] [*] 第8步：估算地价最佳的结果就是A01、A04两个交易实例的平均数，地价为924．52元／m²；A01、A03两个交易实例的平均数也可，地价为906．33元／m²。

解析

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