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用市场法对某房地产进行价格鉴证,经收集资料,可比交易实例A的成交总价为272万元人民币,分两期支付,首期支付80万元,余额192万元,在四年内分48期付清,自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米,人民币贷款月利率为0.5%,该房产建筑面积与使用面积
用市场法对某房地产进行价格鉴证,经收集资料,可比交易实例A的成交总价为272万元人民币,分两期支付,首期支付80万元,余额192万元,在四年内分48期付清,自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米,人民币贷款月利率为0.5%,该房产建筑面积与使用面积
admin
2009-01-31
19
问题
用市场法对某房地产进行价格鉴证,经收集资料,可比交易实例A的成交总价为272万元人民币,分两期支付,首期支付80万元,余额192万元,在四年内分48期付清,自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米,人民币贷款月利率为0.5%,该房产建筑面积与使用面积的比例为1:0.75。其区域因素及个别因素情况如下表:
假定交易情况修正系数及交易时间修正系数均为1,请根据所给数据计算可比交易实例A比准单价(以建筑面积为准)。
选项
答案
1.区域因素的修正系数为各项目比例的乘积,即:修正系数=1.077 个别因素的修正系数=1.095 2.每月支付4万元,贷款月利率为0.5%,将月利率作为折现率,则: A的折现值=80+4×(P/A,0.5%,48)=250.32(万元)。 3.利用使用面积可以求出建筑面积=300/0.75=400(平方米)。 4.A的鉴证单价=250.32/400=0.6258(万元/平方米)=6258(元/平方米); A比准单价=鉴证单价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=6258×1×1×1.077×1.095=7380.15(元/平方米)。
解析
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