甲买了商品房一套,申请登记。登记机关因失误将其记为乙所有。乙知后,隐瞒真相,声称自己就是房屋所有人,欲将房卖给丙。丙经过登记机关核实后和乙签订房屋买卖合同并支付了全额价款30万元,双方约定自订立合同后3个月内办完所有权过户手续。期间乙又向银行丁贷款20万元

admin2022-09-19  30

问题 甲买了商品房一套,申请登记。登记机关因失误将其记为乙所有。乙知后,隐瞒真相,声称自己就是房屋所有人,欲将房卖给丙。丙经过登记机关核实后和乙签订房屋买卖合同并支付了全额价款30万元,双方约定自订立合同后3个月内办完所有权过户手续。期间乙又向银行丁贷款20万元,双方订立了房屋抵押合同并办理了抵押登记。随后甲发现登记错误主张恢复自己的所有权。[中山大学2005年研]
    问题:分析上述民事法律行为及甲、乙、丙、丁、登记机关间的法律关系。

选项

答案(1)《民法典》第209条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。本案中,不动产所有权尚未登记,因此丙没有取得房屋的所有权。《民法典》第215条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,乙和丙之间的合同行为有效。 (2)根据《民法典》的规定,对于不动产的抵押,登记是强制性的,且为抵押权的生效要件,即不动产抵押权的生效采登记要件主义。所以,乙和银行丁的抵押行为有效,并且已经办理了登记,所以抵押合同已经生效,银行取得房屋的抵押权。 (3)甲和乙之间是不当得利和无权处分的竞合。根据《民法典》第311条规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失,所以,甲可以要求乙返还所得利益,赔偿损失,撤销和丙之间的买卖合同。 (4)由于登记机关的失误导致登记错误,所以甲也可以要求登记机关承担补充赔偿责任。

解析
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