本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积

admin2012-08-25 38

问题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。

股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

选项

答案(1)办理的手续： ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续，③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。估价思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析。④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。路线价法评估的程序：①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数；④计算土地价格。

解析

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