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  3. 某房地产开发公司在2015年1—9月中旬开发位于市区的写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。9～12月将写字楼销售9000平方米，销售合同记载收入9600万元，其余

某房地产开发公司在2015年1—9月中旬开发位于市区的写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。9～12月将写字楼销售9000平方米，销售合同记载收入9600万元，其余

admin2016-06-19  29
问题 某房地产开发公司在2015年1—9月中旬开发位于市区的写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。9～12月将写字楼销售9000平方米，销售合同记载收入9600万元，其余写字楼待售。另外该公司从2015年3月1日起将2014年建成的一栋位于市区的账面价值为1000万元的商品房临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2015年6月底双方同意停止租赁，收回后尚未使用。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用800万元(未含印花税和房产税)、财务费用180万元(假设全部为当年开发上述写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)、其他业务成本20万元。
  (注：计算房产余值的扣除比例为20％，企业所得税税率为25％，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5％)
  要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
  (1)2015年该公司应缴纳的房产税、印花税；
  (2)2015年该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加；
  (3)计算土地增值额时可扣除的土地使用权金额、开发成本和开发费用；
  (4)2015年该公司应缴纳的土地增值税；
  (5)该公司2015年度企业所得税税前准予扣除的项目金额；
  (6)该房地产开发公司2015年度应缴纳的企业所得税税额。
选项
答案(1)2015年该公司应缴纳的房产税=10×4×12％=4．8(万元) 应缴纳的印花税=9600×0．5‰+10×10×1‰=4．9(万元) 合计=4．8+4．9=9．7(万元)。 (2)2015年该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加共计=(9600×5％+10×5％×4) × (1+7％+3％+2％) =539．84(万元)。 (3)计算土地增值额时可扣除的土地使用权金额=2400÷10000×9000=2160(万元) 计算土地增值额时可扣除的开发成本=2600÷10000×9000=2340(万元) 计算土地增值额时可扣除的开发费用=(2160+2340)×5％+180÷10000×9000=387(万元) 计算土地增值额时可扣除的土地使用权金额、开发成本和开发费用合计=2160+2340+387=4887(万元)。 (4)土地增值税税前扣除项目金额合计=4887+9600 × 5％×(1+7％+3％+2％)+(2160+2340)×20％=6324．6(万元) 销售收入合计9600万元 土地增值额=9600—6324．6=3275．4(万元) 增值率=3275．4÷6324．6×100％=51．79％，适用40％的税率，速算扣除系数5％ 应缴纳土地增值税=3275．4×40％一6324．6 ×5％=993．93(万元)。 (5)准予税前扣除项目金额共计=2160+2340+20+600+800+180+993．93+9．7+539．84=7643．47(万元)。 (6)该房地产开发公司2015年度应缴纳的企业所得税=(9600+10×4—7643．47)×25％=499．13(万元)。
解析
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