2. 工程
  3. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第～年投入40%；第二年

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第～年投入40%；第二年

admin2008-03-02  85
问题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第～年投入40%；第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
选项
答案计算该宗房地产现时的价格，可用成本法求解： 估价时点应为现时(即第5年末)；成本法的基本公式中适用的是： 旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 (1)计算土地的重新购建价格： 土地的重新购置价格为：2000元/m2×2000m2=400(万元) (2)计算建筑物的重新购建价格： 建筑物的重置价格为：[*]=562.98(万元) (3)计算房地产价格构成的其他几项： 管理费用为(400+562.98)×3%=29(万元) 销售税费为90万元，开发利润为120万元。 (4)计算建筑物折旧额： 门窗、墙面等损坏的修复费用为：8万元 装饰、装修的折旧额为=140×1.5×3=84(万元) 设备的折旧额为：100×1/10×3=30(万元) 长寿命项目的折旧额为：(562.98-8-140-100)×1/(40-2)×3=24.87(万元) 该建筑物的物质折旧额：8+84+30+24.87=146.87(万元) (5)该宗房地产现时的价格为：400+562.98+29+120-146.87=965.11(万元) 由以上计算，求得该宗房地产在第5年末时的价格为965.11万元。
解析
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