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  3. 根据我国《城市房地产管理法》，以下哪些房产是不可以转让的?( )

根据我国《城市房地产管理法》，以下哪些房产是不可以转让的?( )

admin2009-01-19  36
问题 根据我国《城市房地产管理法》，以下哪些房产是不可以转让的?(   )
选项 A、北京市居民王某为筹措资金投资股票市场，经其妻钱某口头同意，转让一套房产证上记载为二人共有的房产
B、上海某房地产开发公司支付6000万元以出让方式取得闵行区一块土地的土地使用权证书，该土地为成片开发，已形成工业用地条件
C、某房地产开发公司开发了一个商品房小区，已按出让合同约定金额支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书，建成的房屋所有权证书正在办理之中，该小区建筑工程已全部完成
D、某房地产公司以出让方式取得了一片土地的土地使用权，已支付全部出让金并取得了土地使用权证书。该房地产公司拟将该土地用于房屋建设工程，目前已完成开发投资总额的23%
答案1,4,8
解析 《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”B项中该房地产开发公司已经满足了第一项中规定的条件，因而不能入选。C项，转让房产时该商品房小区已经建成，但并没有最后获得房屋所有权证书，不符合本条的要求。值得注意的是，本条所要求的并不是出卖人订立合同时立即交付所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。也就是说，虽然法律不要求在订立合同时立即交付房屋所有权证书，但要求出卖人在出售商品房时必须持有房屋所有权证书，故本项应当入选。D项中该房地产公司已经满足大部分条件，但投资总额并未达到本条规定的25%的限额，因而同样不得转让。故D项应当入选。A项，同法第37条规定：下列房地产，不得转让：……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……本项中王某虽与钱某为夫妻，但根据法律规定仍需获得其书面同意。王某在未获取钱某书面同意的情况下，无权转让归其二人共有的房屋。因而本项应当入选。有的考生可能认为，通常在民法上认为，夫妻一方处分夫妻共有财产的，相对人有理由相信其有处分权。这一观念来自最高人民法院《关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》第17、条的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”但房屋的出让明显属于重要处理决定，不能由一方决定，以免—方擅自转移财产、损害对方利益。同时，王某出让房产也并非是出于日常生活所需，因而不能仅凭口头同意即处理其双方共有的房产。司法实践中也通常要求夫妻一方在出让共有的房屋时出具另一方的书面同意。
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