2. 工程
  3. 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专

需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专

admin2011-07-02  57
问题 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6﹪，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％。预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。
选项
答案设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值=(2000×5000×2)元／(1+12％)2=1594．39万元； 建筑安装工程费等的总额=800元／m2×(1+12％)×5000m2×2×[60％／(1+12％)0．5+40％／(1+12％)1．5]=810．36万元。 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0．5和1．5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594．39万元×(2％+6％)=127．55万元； 购买该宗土地的税费总额=V×3％=0．03V；V=(1594．39-810．36—127．55)万元一0．03VV=637．36万元。 故：土地总价=637．36万元； 土地单价=1274．721元／m2； 楼面地价=637．36元／m2。
解析
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