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需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2,土地剩余使用年限为65年,容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等专
需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2,土地剩余使用年限为65年,容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等专
admin
2011-07-02
46
问题
需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m
2
,土地剩余使用年限为65年,容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%,第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费,第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6﹪,买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%。预计该商品住宅在建成时可全部售出,售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
选项
答案
设该宗土地的总价为V: 开发完成后的总价值=(2000×5000×2)元/(1+12%)
2
=1594.39万元; 建筑安装工程费等的总额=800元/m
2
×(1+12%)×5000m
2
×2×[60%/(1+12%)
0.5
+40%/(1+12%)
1.5
]=810.36万元。 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的,但为折现计算的方便起见,假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39万元×(2%+6%)=127.55万元; 购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V;V=(1594.39-810.36—127.55)万元一0.03VV=637.36万元。 故:土地总价=637.36万元; 土地单价=1274.721元/m
2
; 楼面地价=637.36元/m
2
。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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