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  3. F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下： (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值600

F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下： (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值600

admin2017-03-15  36
问题 F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下：
  (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8％。无风险报酬率6％，权益市场风险溢价8％，F公司的β系数为1．8。
  (2)F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60％，营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
  (3)开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，期末账面价值为零(提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。
  (4)开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。
  (5)F公司适用的所得税税率为25％。
  要求：
  (1)开设门店是F公司的扩张业务，可以使用公司的加权平均资本成本作为项目现金流量的折现率。假设资本资产定价模型成立，以市值为资本结构权重，计算该公司的加权平均资本成本；
  (2)为使该项目盈利，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?
  (3)假设每年营业收入相同，如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入应是多少?
选项
答案(1)权益资本成本=6％+8％×1．8=20．4％ 债务资本成本=8％×(1—25％)=6％ [*] 第4、5年设备的折旧费=(250—100-60-36)／2=27(万元) 设F公司竞价时的租金报价为X，则有： 第1年末营业现金流量=300×(1—25％)一300×60％×(1—25％)一40×(1—25％)+100×25％+[*]=85+0．05X 第2年末营业现金流量=400×(1—25％)一400×60％×(1—25％)一40×(1—25％)+60×25％+[*]=105+0．05X 第3年末营业现金流量=400×60％×(1—25％)一40×(1—25％)+36×25％+[*]=99+0．05X 第4年末营业现金流量=400×(1—25％)一400 × 60％×(1—25％)一40 ×(1—25％)+27×25％+[*]=96．75+0．05 X 第5年末营业现金流量=300 ×(1—25％)一300 × 60％×(1—25％)一40×(1—25％)+27 × 25％+[*]=66．75+0．05X 第5年末设备变现流入=40一(40一0)×25％=30(万元) NPV=一250—10—X+(85+0．05X)×(P／F，1 5％，1)+(1 05+0．05X)×(P／F，15％，2)+(99+0．05X)×(P／F，15％，3)+(96．75+0．05X)×(P／F，15％，4)+(66．75+0．05X+30+10)×(P／F，1 5％，5)=66．80—0．83X 令NPV=0，求得：X=80．48(万元) 为使该项目盈利，F公司竞价时最高的租金报价是80．48万元。 (3)如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入假设为Y。 第1一5年每年摊销租金=50÷5=10(万元) 第1年末营业现金流量=Y ×(1—25％)一Y × 60％×(1—25％)一40 ×(1—25％)+100×25％+10×25％=0．3Y一2．5 第2年末营业现金流量=Y×(1—25％)一Y × 60％×(1—25％)一40×(1—25％)+60 × 25％+10×25％=0．3Y一12．5 第3年末营业现金流量=Y ×(1—25％)一Y × 60％×(1—25％)一40 ×(1—25％)+36 × 25％+10 × 25％=0．3Y—18．5 第4、5年末每年营业现金流量=Y×(1—25％)一Y × 60％×(1—25％)一40 ×(1—25％)+27×25％+10 × 25％=0．3Y一20．75 第5年末设备变现流入=40一(40—0)×25％=30(万元) 则有：NPV=一250—10—50+(0．3Y一2．5)×(P／F，15％，1)+(0．3Y—12．5)×(P／F，1 5％，2) +(0．3Y一18．5)×(P／F，15％，3) +(0．3Y一20．75)×(P／F，15％，4)+(0．3Y一20．75+30+10)×(P／F，15％，5) =一250—10—50+(0．3Y一2．5)×0．8696+(0．3Y一12．5)×0．7561+(0．3Y一1 8．5)×0.6575+(0．3Y一20．75)×0．5718+(0．3Y+19．25)×0．4972 =一336．0828+1．0057Y 令NPV=0，求得：Y=334．1 8(万元) 如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入为334．18万元。
解析
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