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  3. 2014年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房地产开发项目的资料如下： (1)2012年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费40

2014年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房地产开发项目的资料如下： (1)2012年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费40

admin2016-04-06  29
问题 2014年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房地产开发项目的资料如下：
  (1)2012年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
  (2)2013年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元，并能够按转让房地产项目计算分摊。
  (3)2014年6月项目已销售可售建筑面积的80％，共计取得收入20000万元；可售建筑面积的20％投资人股某酒店，约定共担风险、共享收益。
(4)公司已按照3％的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。
  (其他相关资料：当地适用的契税税率为5％，其他房地产开发费用的扣除比例为5％。)
  要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
  (1)简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
  (2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。
  (3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
  (4)计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
选项
答案(1)房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售(80％已对外销售，20％视同销售)，符合土地增值税清算条件，房地产开发公司应进行土地增值税清算。 (2)该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000+8000 ×5％=8400(万元) (3)该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=20000 ×5％×(1+70％+3％+2％)=1120(万元) (4)扣除项目金额=8400+5000+[1000+(8400+5000)×5％]＋1 120+(8400+5000)× 20％=l 8870(万元)，增值额=20000÷80％一18870=6130(万元)，增值率=6130÷1 8870 ×100％=32．49％，适用税率30％。 应纳土地增值税=6130 ×30％=1 839(万元) 应补缴土地增值税=1 839—600=1 239(万元)。
解析
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