首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m2。土地出
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m2。土地出
admin
2013-04-11
94
问题
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m
2
。土地出让手续于2005年7月1日办理,当时获得的使用年期为50年,允许的建筑面积为6 000m
2
,红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信),红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要,该地块红线内靠近绿地有2 m宽60 m长的地带下埋有高压电缆,土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准,近几年未进行调整)。
其他有关资料:
(1)以2006年7月1日为基期,该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期,各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果,得知该宗地位于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
,土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通,土地开发费平均增加10元/m
2
。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表,计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表,平均容积率修正系数为1.0,容积率每增高或降低0.1,均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为:待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平该宗地处于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
。 (2)确定宗地影响因素修正系数根据本题所提供的资料,得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日,该宗地2005年7月1日办理土地出让手续,出让年期为50年,于估价期日的土地剩余使用年期为46年,工业用地法定最高出让年期为50年,土地还原率为6%,则使用年期修正系数为 y=[1-1/(1+6%)
46
]/[1-1/(1+6%)
50
]=0.984.9 (4)确定期日修正系数 该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1日,宗地估价期日为2009年7月1日,则期日修正系数=(1+0.5%)
18
=1.093 9 (5)确定容积率修正系数 根据本题所提供的资料,五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的容积率修正系数为1,以此为基准容积率每增加或降低0.1,均向上修正2个百分点。 待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6 000/5 000=1.2 容积率修正系数=1+2×2%=1.04 (6)土地开发程度修正 该宗土地开发程度为红线外“五通”,红线内“五通一平”,与基准地价内涵不一致,需进行宗地开发程度修正。 开发程度修正额=(10×5)元/m
2
=50元/m
2
(7)计算宗地价格 待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额 =[500×(1+5%)×0.9849×1.093 9×1.04+50]元/m
2
=638元/m
2
宗地总价=638万元×(5 500-500)/10 000=319万元 (8)地下电缆减价修正 地下电缆减价=500/m×60 m=3万元 最后地价=(319-3)万元:316万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/uWzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
我国土地登记的特点有()。
初始土地登记公告的意义有()。
在初始土地登记中,申请人提交的土地权属来源证明一般有()。
初始土地登记准备工作不包括()。
关于土地初始登记特点的叙述,正确的有()。
制订符合市场条件、行为准则、代理人和委托人利益的服务标准,是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的()。
土地利用具有(),不同的土地用途对个人、社会乃至环境的影响不同。
因宗地内()、拆迁建筑物等情况发生的地籍变更不需要到实地进行变更地籍测量。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目
随机试题
男性,50岁,右阴囊可复性肿物14年,不能还纳1天,伴呕吐,停止排气、排便。查体:心率108次/分,血压150/105mmHg,右阴囊肿大,压痛明显,腹膨隆,肠鸣音亢进,白细胞14×109/L,中性85%。对该患者的最佳处理是
A.重铬酸盐中毒B.甲醇中毒C.短效巴比妥类中毒D.蕈中毒急性中毒血液透析的首选指征是
下列哪项不是引起肝性脑病的诱因
法律效力是指法的适用范围,法律效力是包含
某二级公路上需建造一座跨度为25m的预应力混凝土简支梁桥,该桥使用不久即发现桥面下沉,底板混凝土开裂。业主召集有关人员到现场调查,并查阅了地质钻探资料、施工组织设计和施工记录。经查:桥位处地质为表面有厚5—7m不等的强风化泥岩,岩体破碎,裂隙发育,容许承载
根据中国金融理财标准委员会关于从业经验认定范围的规定,下列选项不正确的是( )。
下列税种中,不属于特定目的税的是()。
《周礼》
评析19世纪末20世纪初欧美新教育和进步主义教育思潮的共同特征、意义及其局限性。(2012年南京师大)
江泽民在北京大学成立一百周年讲话中指出:创新是一个民族的灵魂,是一个民族不竭的动力之源,这是因为()
最新回复
(
0
)