首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m2。土地出
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m2。土地出
admin
2013-04-11
86
问题
某公司在Is市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500 m。的绿化用地在内总面积共计5 500m
2
。土地出让手续于2005年7月1日办理,当时获得的使用年期为50年,允许的建筑面积为6 000m
2
,红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信),红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要,该地块红线内靠近绿地有2 m宽60 m长的地带下埋有高压电缆,土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准,近几年未进行调整)。
其他有关资料:
(1)以2006年7月1日为基期,该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期,各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果,得知该宗地位于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
,土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通,土地开发费平均增加10元/m
2
。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表,计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表,平均容积率修正系数为1.0,容积率每增高或降低0.1,均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为:待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平该宗地处于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
。 (2)确定宗地影响因素修正系数根据本题所提供的资料,得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日,该宗地2005年7月1日办理土地出让手续,出让年期为50年,于估价期日的土地剩余使用年期为46年,工业用地法定最高出让年期为50年,土地还原率为6%,则使用年期修正系数为 y=[1-1/(1+6%)
46
]/[1-1/(1+6%)
50
]=0.984.9 (4)确定期日修正系数 该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1日,宗地估价期日为2009年7月1日,则期日修正系数=(1+0.5%)
18
=1.093 9 (5)确定容积率修正系数 根据本题所提供的资料,五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的容积率修正系数为1,以此为基准容积率每增加或降低0.1,均向上修正2个百分点。 待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6 000/5 000=1.2 容积率修正系数=1+2×2%=1.04 (6)土地开发程度修正 该宗土地开发程度为红线外“五通”,红线内“五通一平”,与基准地价内涵不一致,需进行宗地开发程度修正。 开发程度修正额=(10×5)元/m
2
=50元/m
2
(7)计算宗地价格 待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额 =[500×(1+5%)×0.9849×1.093 9×1.04+50]元/m
2
=638元/m
2
宗地总价=638万元×(5 500-500)/10 000=319万元 (8)地下电缆减价修正 地下电缆减价=500/m×60 m=3万元 最后地价=(319-3)万元:316万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/uWzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素,包括()以及与这三方面直接相关的其他内容。
原国家土地管理局于1987年冬和1988年春,在()进行了土地登记发证试点,并取得了初步经验。
()是国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记的法律特征。
关于宗地面积具体要求的描述,正确的有()。
关于《土地登记申请书》填写的基本要求,叙述错误的有()。
代理权属界线的认定和进行地籍测量(宗地测量)的内容包括()。
()不属于土地利用现状与结构合理性分析主要内容所包括的方面。
实地采用解析法重新进行地籍测量,并利用变更地籍测量成果取代原成果,应符合以下()的情况。
有的地方规定除外地价款外,投入开发建设的资金达到出让合同的一定比例,即可出租。上海要求达到约定投资的()才可以。
集体土地被征用(收)的程序顺序是()。①公告;②批准;③公示、听取意见;④落实;⑤根据征地方案拟定补偿安置方案;⑥进行补偿登记。
随机试题
知困,然後能自强也。()。《兌命》曰:“學學半。”
在下列各项中,不是Internet提供的基本服务的一项是()
痈之热胜肉腐证应选
患者自幼患有痫证,近期发作较频,并见心神不安、心悸、失眠、健忘、舌淡白、脉滑。治疗应选用()
从所给的四个选项中,选择最合适的一个填入问号处,使之呈现一定的规律性:
绝对真理和相对真理的关系是()
证明:当x>0时,
Thewoman’sscowlshowedshewasnotsatisfiedwiththeservicehere.
A、Shehaspackeditinoneofherbags.B、Sheisgoingtogetitattheairport.C、Shehasprobablyleftitinataxi.D、Sheis
A、Mexican.B、Russian.C、Chinese.D、Japanese.A此题考查听细节信息能力。解题的关键点在于听到“Mexican,Mexicanthemeparty”即“墨西哥主题的派对”。
最新回复
(
0
)