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某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了
某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了
admin
2010-06-12
56
问题
某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m
2
。2002年8月1日王某以1.1万元/m
2
的价格购买了其中50m
2
的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月150元/m
2
,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
选项
答案
计算时点为2003年8月1日为列项目投资现金流量表,计算店面购买总价为: 1.1万元/m
2
×50m
2
=55万元,投资者两次共支付:5+11.5=16.5(万元),抵押代款总额为:55-16.5=38.5(万元),10年贷款利率为6.5%,年末等额还款金额为: [*] 以2013年8月1日为计算时点,以12%作为投资收益率,计算项自净现值,使其为零,便可求得物业转售最低售价(总价以及单价): [*] 解得x=359221.47(元) 2013年8月1日的最低转售总价为359222元,转售单价为7184.5元/m
2
。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
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