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  3. 2016年3月，某市税务机关拟对辖区内一家房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供房地产开发项目的资料如下： (1)2012年9月以18000万元拍得用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税；因闲置1年，支付土地闲置费26

2016年3月，某市税务机关拟对辖区内一家房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供房地产开发项目的资料如下： (1)2012年9月以18000万元拍得用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税；因闲置1年，支付土地闲置费26

admin2017-06-27  74
问题 2016年3月，某市税务机关拟对辖区内一家房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供房地产开发项目的资料如下：
  (1)2012年9月以18000万元拍得用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税；因闲置1年，支付土地闲置费2600万元。
  (2)2014年1月开始动工建设，发生开发成本6000万元，另外发生装修费用900万元。
  (3)该公司开发房地产项目全部使用自有资金，没有利息支出。
  (4)2016年1月该项目已销售可售建筑面积的80％，共计取得收入48000万元；可售建筑面积的20％已于同月全部用于对外出租，租期为2年，每月租金收入1000万元，产权未发生转移。
  (5)该公司已按照3％的预征率预缴土地增值税1440万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。
  (其他相关资料：当地适用的契税税率为5％，房地产开发费用的扣除比例为10％)
  要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
(1)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。
(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
(4)计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
(5)计算该公司2016年3月出租房屋应缴纳的营业税、房产税。
(6)回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。(2016年)
选项
答案(1)应纳契税=18000×5％=900(万元) 允许扣除的取得土地使用权支付金额=(18000+900)×80％=15120(万元) (2)允许扣除的营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加=48000×5％×(1+7％+3％+2％)=2688(万元) (3)允许扣除的开发成本=(6000+900)×80％=5520(万元) 允许扣除的开发费用= (15120+5520)×10％=2064(万元) 加计扣除金额=(15120+5520) ×20％=4128(万元) 扣除项目合计=15 120+5520+2064+2688+41 28=29520(万元) (4)土地增值额=48000—29520=18480(万元) 增值率=18480／29520×100％=62．60％ 应纳的土地增值税=18480×40％一29520×5％=5916(万元) 应补缴土地增值税=5916—1440=4476(万元) (5)应纳的营业税=1000×5％=50(万元) 应纳的房产税=1000×12％=120(万元) 合计应纳税额=170(万元) (6)按照税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告，对于符合要求的可以采信。
解析
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