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  3. 甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下： (1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。

甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下： (1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。

admin2018-12-27  27
问题 甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下：
    (1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌Ⅺ连锁，由KJ连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年，甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下：
         
    (2)甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查，拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼，办公楼的建筑面积为4200平方米，每平方米每天的租金为1元，租赁期为8年，租金在每年年末支付。
    (3)甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修，配备客房家具用品，预计支出600万元。根据税法规定，上述支出可按8年摊销，期末无残值。
    (4)租用的旧办公楼能改造成120间客房，每间客房每天的平均价格预计为175元，客房的平均入住率预计为85％。
    (5)经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算，预计每年人工成本支出105万元。
    (6)已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出，每间入住客房每天的上述成本支出预计为29元。除此之外，酒店每年预计发生固定付现成本30万元。
    (7)经济型酒店需要按营业收入缴纳营业税金及附加，税率合计为营业收入的5．5％。
    (8)根据拟开设经济型酒店的规模测算，经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。
    (9)甲公司拟采用2／3的资本结构(负债／权益)为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下，税前债务成本为9％。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同，甲公司拟采用KJ连锁的β值估计经济型酒店：顷目的系统风险。KJ连锁的β权益为1．75，资本结构(负债／权益)为1／1。已知当前市场的无风险报酬率为5％，权益市场的平均风险溢价为7％。甲公司与KJ连锁适用的企业所得税税率均为25％。
    (10)由于经济型酒店改造需要的时间较短，改造时间可忽略不计。为简化计算，假设酒店的改造及装修支出均发生在年初(零时点)，营业现金流量均发生在以后各年年末，垫支的营运资本在年初投入，在项目结束时收回。一年按365天计算。
    要求：
由于预计的酒店平均入住率具有较大的不确定性，请使用最大最小法进行投资项目的敏感分析，计算使经济型酒店项目净现值为零的最低平均入住率。
选项
答案设平均入住率为y，年销售客房数量=120×365×y=43 800y 税后利润=[(175－50)×43 800y－3 678 000)]×(1－25％)=4 106 250y－2 758 500 第1—7年现金净流量为=4 106 250y－2 758 500+(45 000+750 000)=4 106 250y－1 963 500 第8年现金净流量为=4 106 250y－1 963 500+600 000 净现值=－6 960 000+(4 106 250y－1 963 500)×4．563 8+(4 106 250y－1 363 500)×0．403 9=0 解得：y=80．75％，最低平均入住率为80．75％。
解析
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