2. 工程
  3. 某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管

某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管

admin2010-06-15  69
问题 某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。
   该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费用为建筑费用的5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，季度利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费；用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008年1月1日的价格V，估算如下：
   1．计算开发完成后的价值
                               3000×5000/(1+1.665%)=14754340元
   2．计算建筑费
                         1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元
   3．计算管理费
                          1785200×5%/(1+1.665%)0.5=88526元
   4．计算销售税和销售费用
                           14754340×(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元
   5．计算利润
(V+1785200+88526+1306143)×20%=0.2V+635973
   6．计算开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
                              V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973
                                              V=9115415元
选项
答案1．计算建筑费有错误，应为1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元 2．计算管理费有错误，应为1785200×5%=89260元 3．计算销售税费和销售费用有错误，应为：14754340×(6%+3%)=1327891元 4．计算利润有错误，应为：(V+1785200+89260)×20%=0.2V+374892元
解析
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