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本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
admin
2011-03-12
64
问题
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m
2
,总建筑面积52000m
2
;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
选项
答案
估价过程: (1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼,为收益性房地产,适用收益法估价,故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法,公式为:[*] (2)搜集有关资料。通过调查了解,并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析,得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下: 1)租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m
2
,占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2)月租金平均为35元/m
2
(净使用面积) 3)出租率年平均为90%。 4)经常费平均每月10万元,包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 5)房产税以房产租金收入为计税依据,税率为12%。 6)其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。 (3)测算年有效毛收入: 年有效毛收入=31200×35×12×90%=1179.36(万元) (4)测算运营费用 1)经常费: 经常费=10×12=120.00(万元) 2)房产税: 年房产税=1179.36×12%=141.52(万元) 3)其他税费: 年其他税费=1179.36×6%=70.76(万元) 4)年运营费用: 年运营费用=1)+2)+3)=120.00+141.52+70.76=332.28(万元) (5)计算年净收益: 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08(万元) (6)确定报酬率:在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上,确定报酬率为10%。 (7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况,判断未来的净收益基本上每年不变,且因收益期限为有限年,故选用的具体计算公式为:[*] 上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物经济寿命为60年,长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年,2002年5月15日到2007年5月15日为5年,此后的收益期限为45年),因此 V=8354.59(万元) 估价结果:根据计算结果,并参考房地产估价师的估价经验,确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元,约合每平方米建筑面积1606.73元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
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