首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
admin
2011-03-12
48
问题
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m
2
,总建筑面积52000m
2
;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
选项
答案
估价过程: (1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼,为收益性房地产,适用收益法估价,故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法,公式为:[*] (2)搜集有关资料。通过调查了解,并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析,得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下: 1)租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m
2
,占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2)月租金平均为35元/m
2
(净使用面积) 3)出租率年平均为90%。 4)经常费平均每月10万元,包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 5)房产税以房产租金收入为计税依据,税率为12%。 6)其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。 (3)测算年有效毛收入: 年有效毛收入=31200×35×12×90%=1179.36(万元) (4)测算运营费用 1)经常费: 经常费=10×12=120.00(万元) 2)房产税: 年房产税=1179.36×12%=141.52(万元) 3)其他税费: 年其他税费=1179.36×6%=70.76(万元) 4)年运营费用: 年运营费用=1)+2)+3)=120.00+141.52+70.76=332.28(万元) (5)计算年净收益: 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08(万元) (6)确定报酬率:在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上,确定报酬率为10%。 (7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况,判断未来的净收益基本上每年不变,且因收益期限为有限年,故选用的具体计算公式为:[*] 上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物经济寿命为60年,长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年,2002年5月15日到2007年5月15日为5年,此后的收益期限为45年),因此 V=8354.59(万元) 估价结果:根据计算结果,并参考房地产估价师的估价经验,确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元,约合每平方米建筑面积1606.73元。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/9a9f777K
本试题收录于:
房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
相关试题推荐
房地产经纪人与房地产经纪机构签订劳动合同后,两者之间就具有了()。
房地产经纪活动不同于其他经纪活动的特点是()。
目前,在房地产经纪行业管理中采用行业自律模式的国家或地区是()。
房地产经纪机构侵占和挪用房地产交易资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门()。
张某为甲合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪服务合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务,王某向甲机构支付佣金。张某接受业
张某为甲合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪服务合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务,王某向甲机构支付佣金。张某接受业
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托,代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定:对办公房出售者所提供的证件,甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后,甲机构按成交价格的2%收取佣金,若代理不成功,甲机构只收取费用500元
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,
房地产经纪信息的价值不因为使用者的增加而减少,这说明房地产经纪信息具有()。
在经营成本估算中,()是主要费用。
随机试题
女,33岁。白带增多,脓性。体检:宫颈、阴道充血,脓性分泌物,宫颈呈颗粒性糜烂,中度。首选的治疗方案是
男性,45岁,因骨折长期卧床,已有下肢静脉血栓形成,某日突诉胸痛,伴气急,咯血。最可能的诊断是
某幼儿园老师近半个月来连续发现20余名三四岁幼儿精神差,食欲减退,其中5人眼睛发黄、发热。为尽快做出诊断,应立即进行哪项检查
可使高血压患者血压升高的药物是
目前主张的糖尿病患者"高糖饮食",其中碳水化合物应占总热量的比例为
下列法人信贷业务操作风险,发生在贷款发放环节的是()。
开立一般存款账户之前,必须开立的账户是()。
BlackdeaththatdroveNewtonfromhiscollegeandintoamomentousdiscovery,【C1】______Englandin1665.Astronomicalrecords
Whatisthelecturemainlyabout?
WasthemanweknowasShakespearereallytheauthoroftheShakespeareanWorkshiscomediesandhistragedies?Didhereallywr
最新回复
(
0
)