首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m2,总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
admin
2011-03-12
29
问题
本估价对象是一幢出租的写字楼;土地总面积12000m
2
,总建筑面积52000m
2
;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用期限为50年,从2002年5月15日起计。(估价需要:评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
选项
答案
估价过程: (1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼,为收益性房地产,适用收益法估价,故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法,公式为:[*] (2)搜集有关资料。通过调查了解,并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析,得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下: 1)租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m
2
,占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2)月租金平均为35元/m
2
(净使用面积) 3)出租率年平均为90%。 4)经常费平均每月10万元,包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 5)房产税以房产租金收入为计税依据,税率为12%。 6)其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。 (3)测算年有效毛收入: 年有效毛收入=31200×35×12×90%=1179.36(万元) (4)测算运营费用 1)经常费: 经常费=10×12=120.00(万元) 2)房产税: 年房产税=1179.36×12%=141.52(万元) 3)其他税费: 年其他税费=1179.36×6%=70.76(万元) 4)年运营费用: 年运营费用=1)+2)+3)=120.00+141.52+70.76=332.28(万元) (5)计算年净收益: 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08(万元) (6)确定报酬率:在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上,确定报酬率为10%。 (7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况,判断未来的净收益基本上每年不变,且因收益期限为有限年,故选用的具体计算公式为:[*] 上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物经济寿命为60年,长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年,2002年5月15日到2007年5月15日为5年,此后的收益期限为45年),因此 V=8354.59(万元) 估价结果:根据计算结果,并参考房地产估价师的估价经验,确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元,约合每平方米建筑面积1606.73元。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/9a9f777K
本试题收录于:
房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
相关试题推荐
房地产经纪机构规避房地产经纪业务风险的措施有()。
房地产经纪人与房地产经纪机构签订劳动合同后,两者之间就具有了()。
房源状况的区域调查中,将直接影响到区域内市场开拓潜力的是()。
存量房经纪业务的标的房地产以()为主。
房地产经纪延伸服务是否收费由()确定。
张某为甲合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪服务合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务,王某向甲机构支付佣金。张某接受业
张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)为其寻找一套房子。经过反复比较,张某最终选择了一套两房一厅的房子,并同甲机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下,张某与出售方签订了房地产买卖合同,并委托甲机构为该房屋交易办理
房地产经纪服务合同的保存期限为()。
房地产经纪信息的价值不因为使用者的增加而减少,这说明房地产经纪信息具有()。
随机试题
重度妊娠期高血压疾病伴突发腹痛,阴道少量出血,血压下降,首先应考虑可能是
在胸骨左缘第3、4肋间触及收缩期震颤应考虑为
A.筋脉不利,口噤难开B.牙关紧闭,苦笑面容C.四肢抽搐,角弓反张D.脐突肚紧,呼吸喘促E.脐边青黑,汗出不止
所患疾病考虑为选择治疗方案最佳的是
某民营房地产开发企业投资的商品住宅项目,总建筑面积36万m2。招标人采用邀请招标方式进行施工总承包招标,共向A、B、C、D四家企业发出了招标文件,招标文件规定:“投标保证金为150万元人民币;采用固定总价合同;招标人和中标人在中标通知书发出后30日内订立合
根据《建设工程安全生产管理条例》,检验检测机构对检测合格的施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施,应当出具()证明文件,并对检测结果负责。
下列选项中,属于单边合约的是()。Ⅰ.远期合约Ⅱ.期货合约Ⅲ.期权合约Ⅳ.信用违约互换合约
关于“把关功能”,下列说法正确的是()。
某外国公司向国家知识产权局递交了一件发明专利申请,如果其要求享有一项外国优先权,则应当满足下列哪些条件?
Completethetablebelow.WriteNOMORETHANTWOWORDSAND/ORANUMBERforeachanswer.
最新回复
(
0
)