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某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益
某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益
admin
2014-08-14
185
问题
某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值:乐观值7500元/m
2
,悲观值为4000元/m
2
,最可能值为5500元/m
2
。丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感,当住宅平均售价为5200元/m
2
时,项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率,见表4-1。
丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外,还受建设投资、融资政策等变量影响,可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。
【问题】
丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由,并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
选项
答案
丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由:当风险分析中的输入变量多于3个,每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时,可以采用蒙特卡洛模拟技术。 使用时应注意的问题有: (1)风险变量之间应该是独立的,输入变量的分解程度既要保证结果可靠,又要避免风险变量之间的相关。 (2)实际中应根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数,不确定变量的个数越多,变量分解的越细,需要模拟的次数就越多。
解析
本大题第1问主要考查互斥方案的比选。在方案互斥的条件下,经济效果评价包含两部分内容:一是考察各个方案自身的经济效果,即进行绝对效果检验;二是考察哪个方案较优,即相对效果检验。两种检验的目的和作用不同,通常缺一不可。备选文案应满足下列条件:(1)备选方案的整体功能应达到目标要求;(2)备选方案的盈利性应达到可以被接受的水平;(3)备选文案包含的范围和时间应一致,效益和费用的计算口径应一致。进行方案经济比选,不论对计算期相等的方案,还是对计算期不等的方案,不论使用何种评价指标,都必须满足上述要求。
本大题第2问主要考查三角型概率分布期望及方法的求解。根据题目可知该住宅售价符合三角型分布,则其期望值和方差的计算公式分别为:t=
悲观值;m为最可能值;t为期望值;σ表示标准差。
本大题第3问主要考查投资回报概率的计算及风险大小评估。该题计算中首先需要计算出不同售价时的累计发生概率,然后确定在售价低于5200元/m
2
和售价高于5200元/m
2
两种情形下的概率,住宅的售价低于5200元/m
2
的概率=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59,住宅售价高于5200元/m
2
的概率=1-0.59=0.41。即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%,说明项目具有很大风险。
本大题第4问主要考查蒙特卡洛模拟法的应用。当项目评价中输入的随机变量个数多于三个,每个输入变量可能出现三个以上以至无限多种状态时(如连续随机变量),就不能用理论计算法进行风险分析,这时就必须采用蒙特卡洛模拟技术。
应用蒙特卡洛模拟法时应注意的问题:
(1)在运用蒙特卡洛模拟法时,需假设输入变量之间是相互独立的。在风险分析中会遇到输入变量的分解程度问题,一般而言,输入变量分解得越细,输入变量个数也就越多,模拟结果的可靠性也就越高。变量分解过细往往造成变量之间有相关性。如果输入变量本来是相关的,模拟中视为独立的进行抽样,就可能导致错误的结论。为避免此问题,可采用以下办法处理:①限制输入变量的分解程度;②限制不确定变量个数,模拟中只选取对评价指标有重大影响的关键变量,除关键变量外,其他变量保持在期望值上;③进一步搜集有关信息,确定变量之间的相关性,建立函数关系。
(2)蒙特卡洛法的模拟次数。从理论上讲,模拟次数越多,随机数的分布就越均匀,变量组合的覆盖面也越广,结果的可靠性也越高。实际中应根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数,不确定变量的个数越多,变量分解得越细,需要模拟的次数就越多。
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现代咨询方法与实务题库咨询工程师(投资)分类
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现代咨询方法与实务
咨询工程师(投资)
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