2. 工程
  3. 王某以12000元／m2的价格购买了10问建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60％来自银行提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有

王某以12000元／m2的价格购买了10问建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60％来自银行提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有

admin2011-02-04  34
问题 王某以12000元／m2的价格购买了10问建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60％来自银行提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3％的手续费和39／6的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元／m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元／m2的价格又卖掉其巾3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元／m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5．5％的销售税金、0．3％的手续费和1％的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元／(月·m2)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25％；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14％。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。[2009年考题]
选项
答案(1)自有资金现金流量表 [*] 1)总购房款：1．2万元／m2×10×80m2=960万元。 2)自有资金购房款：960万元×40％=384万元。 3)购房代理费等：960万元×1．5％=14．4万元。 4)抵押贷款年还本付息额(10年还清): [*] 5)办证费用及装修费：960万元×3．3％+40万元=71．68万元。 6)年毛租金收入：第3年初～第10年初：200元／(m2·月)×800m2×12月=192万元；第11年初～第15年初：200元／(m2·月)×640m2×12月=153．6万元；第16年初～第20年初：200元／(m2·月)×400m2×12月=96万元。 7)年运营成本：第3年末～第10年末：192万元×25％=48万元；第11年末～第15年末：153．6万元×25％=38．4万元；第16年末～第20年末：96万元×25％=24万元。 8)净转售收入：第10年末：1．3万元／m2×2×80m2×(1—6．8％)=193．86万元；第15年末：1．5万元／m2×3×80m2×(1—6．8％)=335．52万元；第20年末：1．6万元／m2×5×80m2×(1—6．8％)=596．48万元。 (2)自有资金财务净现值 [*]
解析
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