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某土地开发公司购买荒地2000亩,每亩1万元人民币,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元,开发期为2年,贷款年利率为8%,在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用,该费用预计为可转让熟地价格的2%,土地开发的年利润为 10%,开发
某土地开发公司购买荒地2000亩,每亩1万元人民币,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元,开发期为2年,贷款年利率为8%,在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用,该费用预计为可转让熟地价格的2%,土地开发的年利润为 10%,开发
admin
2021-10-09
72
问题
某土地开发公司购买荒地2000亩,每亩1万元人民币,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元,开发期为2年,贷款年利率为8%,在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用,该费用预计为可转让熟地价格的2%,土地开发的年利润为 10%,开发完成后可转让土地面积的比率为70%。附近地区与之位置、规模相当的“五通一平”熟地的单价为800元/m
2
。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该荒地的总价和单价。
选项
答案
设该荒地的总价为V: 开发完成后的熟地总价值=800×2000×666.67×70%=7.4667(亿元) 开发成本及管理费用的总额=4(亿元) 转让开发完成后的熟地的销售费用=7.4667×2%=0.149(亿元) 投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+8%)2-1]+7.4667×2%×[(1+8%)0.5-1)+4×[(1+8%)1-1]=0.173V+0.326(亿元) 转让开发完成后的熟地的税费总额=7.4667×6%=0.448(亿元) 土地开发利润总额=(V+V×4%)×2×10%+7.4667×2%×0.5×10%+4×1×10% =0.208V+0.407(亿元) 购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元) V=7.4667-4-0.149-(0.173V+0.326)-0.448-(0.208V+0.407)-0.04V V=1.504(亿元) 购买该荒地的单价=1.504×100000000/(2000×666.67)=112.80元/m
2
。 此题中注意销售费用,和以前的提法术同,它是在开始销售之前就已投入,所以在计算投资利息时和原来的不同,这符合现实情况,也是新教材和旧教材不同之处。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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