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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金为200万元,银行贷款为
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金为200万元,银行贷款为
admin
2009-05-28
58
问题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m
2
的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金为200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m
2
,预售均价为8000元/m
2
。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m
2
,预售均价为7800元/m
2
。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m
2
改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
选项
答案
第一种解法: (1)因为题目提出开发商要求的目标收益率,故本题考虑资本金现金流量。 设单位面积月租金为A,则项目各年资本金净现金流量为: 第0年年末(第1年年初):支出200万元,净现金流量-200万元; 第1年年末:出售收入400×8000=320(万元),投资400万元,净现金流量-800万元; 第2年年末:出售收入600×7800=468(万元),支付本息和为: P?i?n+P=400×10%×2+400=480(万元),净现金流量-12万元; 第3年年末:净现金流量为:1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A(元) 第4年年末:净现金流量为:1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A(元) 第5年年末:净现金流量为:1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A(元) 第6~50年年末:净现金流量为:1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A(元) (2)净现值为0时,开发商收益率可达到ic=16%,此时求得月租金最低水平 [*] =(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A 解得 A=86.45(元/m
2
) 第二种解法: (1)与解法一相同 (2)投资的现值=收益的现值 [*] =2758600+3478000+3228.91+324747A+3199.48A+22468.06A 解得 A=86.45(元/m
2
)
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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