某在建工程开工于2007年11月30日，拟建为商场和办公综合楼。总用地面积3000m2，土地使用权年限为50年，从开工之日起计。规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2。该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建

admin2021-10-09 73

问题某在建工程开工于2007年11月30日，拟建为商场和办公综合楼。总用地面积3000m²，土地使用权年限为50年，从开工之日起计。规划建筑总面积12400m²，其中商场建筑面积2400m²，办公楼建筑面积10000m²。该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10％。至2008年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36％，还需要投入总建筑费及专业费的64％(假设均匀投入，视同发生在该投人期中)。贷款年利率为8．5％。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出。办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8％；商场可出租面积的月租金为8元／m²，建筑面积与出租面积之比为1：0．75，正常出租率为85％，出租的成本及税费为有效总收益的25％，经营期资本化率为8％。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2008年5月31日的正常总价格。

选项

答案(1)计算公式：在建工程价格=预期建成后的价值一需投入的建筑费一需投入的专业费一销售税费一投资利润 (2)预期建成后的价值= [*] (44241047．08+11880979．87)元=56122026．95元。 (3)建筑费= [*] (4)专业费=17169481．95元×10％=1716948．20元。 (5)销售税费=44241047．08元×8％=3539284．77元。 (6)投资利润= [*] (7)在建工程的正常总价格=(56122026．95—17169481．95—1716948．20一3539284．77—4601068．90)元=29095243元。

解析

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房地产估价师

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业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则()。

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