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  3. 某宗出租的房地产，建筑面积为40 000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地

某宗出租的房地产，建筑面积为40 000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地

admin2017-07-23  36
问题 某宗出租的房地产，建筑面积为40 000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元／m2，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2 100元／m2，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
选项
答案(1)计算总有效毛收入 总有效毛收入A=40 000×0．7×(1—20×)×40×12=1075．2(万元) (2)计算总运营费用 总运营费用C=30×12+1075．2×8％≈446．02(万元) (3)计算年净收益 年净收益a=A—C=1 075．2—446．02=629．18(万元) 或 a=4×0．7×(1—20％)×40×12×(1—8％)一30×12≈629．18(万元) (4)计算土地总价 土地总价L=40 000／4×2 100=2 100(万元) (5)计算年土地净收益 年土地净收益[*] (6)计算年建筑物净收益 年建筑物净收益aB=a-aL=629．18-180．19=448．99(万元) (7)计算建筑物总价 建筑物总价B=448．99／10％×[1—1／(1+10％)40-5]≈4 330．13(万元) (8)求取房地产价值 房地产价值V=L+B=2 100+4 330．13=6 430．13(万元)
解析
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