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  3. 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有( )。[2009年考题]

根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有( )。[2009年考题]

admin2011-02-04  54
问题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有(     )。[2009年考题]
选项 A、土地所有权
B、依法承包的荒山的土地使用权
C、宅基地使用权
D、固有汽车加油站
E、乡镇企业用房
答案A,C
解析 本题考核的是
(1)法律、法规、规章和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。目前主要有下列法律、法规、规章和政策规定了不得抵押的房地产：1)《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：①土地所有权。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。④所有权、使用权不明或者有争议的财产。⑤依法被查封、扣押、监管的财产。⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”
2)《担保法》第三十七条对不得抵押的财产的规定与《物权法》基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押后，明确“但本法第三十四条第(5)项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第(5)项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”第三十六条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”另外，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十三条“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象。
3)《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产。②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。④已依法公告列入拆迁范围的房地产。⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。⑥依法不得抵押的其他房地产。”
4)《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(2006年5月24日国办发[2006]137号)规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
(2)法律、法规、规章和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”
(3)法律、法规、规章和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。例如，《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”此外，根据《城市房地产管理法》第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，共有房地产只有经其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。
(4)评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
(5)评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
(6)评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。《城市房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
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