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王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6万,贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等.额偿还。2009年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元,运营费用为26万元
王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6万,贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等.额偿还。2009年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元,运营费用为26万元
admin
2017-10-24
73
问题
王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6万,贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等.额偿还。2009年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元,运营费用为26万元,此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%,未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%,抵押贷款成数一般为6成。
问题:
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
选项
答案
(1)计算已抵押贷款余额 利用公式 [*] A=(200×8%/12)÷[1-(1+8%/12)
-60
]=4.06万元 已抵押贷款余额=4.06/(8%/12)×[1-(1+8%/12)
-20
]=75.78万元 (2)测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V 用净收益按一定比率递增的变形公式V [*] 解得:V=50/(7%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+7%)]
36
}-26/(7%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+7%)]
36
}=757.43万元 根据: [*] 再次抵押价值=V-0-75.78/0.6-0=747.43-126.3=621.12万元,则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值为621.12万元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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