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  3. 近年我国住宅价格随市场需求增加而不断上涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发尚的利润，(如披露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋等)，是否能有效限制房价上涨?请简要说明你的理

近年我国住宅价格随市场需求增加而不断上涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发尚的利润，(如披露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋等)，是否能有效限制房价上涨?请简要说明你的理

admin2013-12-12  133
问题 近年我国住宅价格随市场需求增加而不断上涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发尚的利润，(如披露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋等)，是否能有效限制房价上涨?请简要说明你的理由，如果不能，你认为最有效的手段是什么?
选项
答案(1)在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过拍卖方式获得的情况下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，在短期内仍然无法有效抑制房价上涨。具体原因分析如下： ①房地产市场不存在准入限制导致土地需求和价格上涨，从而增加开发成本和房产价格。短期内，土地的供给总量是固定的，因而如下图所示，土地的供给曲线是一条垂线。如果不对房地产开发商进行限制，这就有可能增加对土地的需求。如图1-1所示，土地的需求曲线会从D右移到D’，从而使土地的价格从P0提高到P1。土地价格上涨会导致房地产开发商的开发成本的提高，从而在一定程度上导致房价的提高。 [*] ②国家通过披露房地产开发成本，可以加强国家规划、国土、房地产管理部门之间的公开透明化运作，同时可有效制止房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税、违规强制拆迁等行为，中介服务机构也不能任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格、行贿等，这样会有效促进土地的有效利用，提高房产供应质量，可以在一定程度限制房价的上涨，防止开发商牟取暴利，但是仍然无法有效地大幅度增加住宅的供给。 国家通过限制向开发商贷款则可以改善房地产供应结构，如通过规定对项目资本金(所有者权益)比例达不到一定比例或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款：这样可以避免大量投机性房地产开发商进入市场哄抬房价。但是限制贷款有可能减少住宅等的供给，从而达不到抑制虏价过快上涨的目的。 ③对房产开发商征收高额税赋这可能会增加房产开发商的成本，房产开发商可能会将税赋向购买者转嫁，从而会提高房产的价格。 (2)为了防止房价上涨过快，根本措施是有效地调节房地产的供给和需求，抑制房地产投机性需求过快增长，建立政府主导的廉租房以及小户型房的供给，转移或缓解住房需求，同时有效增加住宅开发数量和质量。 ①目前我国房价过快上涨是由于投机性住房需求过快增长所引起的，因此，政府应该利用税收、贷款利率等手段来限制第二套住房需求，抑制投机性住房需求的过快增长。 ②为了确保广大居民的住宅需求，政府可以建立廉租房制度，加快廉租房建设，提高廉租房供给来转移一部分低收入者的住宅需求。 ③政府可以对小户型住宅开发给予一定的优惠，对居民廉价房开发给予税收等方面的优惠，增加这方面的土地供给，从而降低开发成本，有效增加住房的供给，从而可以有效解决房价增长过快的问题。
解析
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