2. 工程
  3. 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押

某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押

admin2012-08-26  61
问题 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投人60％，第二年投人40％。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元／m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／m2，办公楼市场租金水平每月为150元／m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为年租金的8％，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
选项
答案1、解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2、用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收人 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000m2 商场建筑面积=3000m2 办公楼建筑面积=(15000--3000)m2=12000m2 商场年出租收人=300元／(月?m2)X3000m2×12月×90％ =9720000元=972万元 办公楼年出租收入=150元／m2×12000m2×12×80％=17280000元=1728万元 年出租总收入：商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金×10％=2700万元×10％=270万元 年维修费=年租金×8％=2700万元×8％=216万元 年保险费=建安造价×2‰=3000元／m2×(3×5000)m2×2‰=90000元=9万元 年税金=年租金×12％=2700万元×12％=324万元 年折旧=建安造价／47=4500／47万元=95.74万元 年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用：(2700—914.74)万元一1785.26万元 第四步：计算房地产总价 假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式 p=a／r[1—1／(1+r)n] 进行计算。 在本题中，还原率为综合还原率为10％，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50—3)年=47年 根据已知条件，有：P=(1785.26万元／10％)×[1—1／(1+10％)47]=17650.18万元 3、应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000m2×15000元／m2=45000000元=4500万元 第二步：计算利息 假设：地价为u，银行贷款利率为10％，则利息为 V×[(1+10％)一1]+4500×60％×[(1+10％) 1.5一1]+4500×40％×[(1+10％) 0.5一1] =0.33v+414.96+87.86=0.33V+502.82万元 第三步：计算利润 利润：建安造价×项目投资回报率一4500万元×30％—1350万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 V=17650.18万元一4500万元一0.33u一502.2万元一1350万元 =8494.26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8494.26×([1—1／(1+8％)48]／[1—1／(1+8％)50])万元=8463.47万元 4、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额一地价×70％=8463.47万元×70％=5924.43万元
解析
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