2. 工程
  3. 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50％，其余为银行提供的年利率为8％，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商

张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50％，其余为银行提供的年利率为8％，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商

admin2011-02-04  26
问题 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50％，其余为银行提供的年利率为8％，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5％，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25％。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15％。
(1)编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
(2)试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。[2010年考题]
选项
答案(1)编制资本金现金流量表1)甲方案的资本金现金流量见下表。 [*] 年还本付息A=Pi(1+i)n／[(1+i)n一1]=300×8％×(1+8％)10／[(1+8％)10一1]=44．71万元2)乙方案的资本金现金流量见下表。 [*] (2)用差额投资内部收益率法进行方案比选 1)进行单一方案评价NPV甲={一300+67．79／15％×[1—1／(1+15％)5]十73．41／15％×[1—1／(1+15％)5]×1／(1+15％)6124．03／15％×[1—1／(1+15％)5]×1／(1+15％)10+130．24／15％×[1—1／(1+15％)4]×1／(1+15％)15}万元=(一300+227．24+122．35+102．77+45．70)万元=198．06万元因为NPV甲>0，所以甲方案可行。NPV乙={一400+85／15％×[1—1／(1+15％)10]+155／15％×[1—1／(1+15％)9]×1／(1+15％)10}万元=(一400+426．60+182．82)万元=209．4万元因为NPV乙>0，所以乙方案可行。 2)用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。 [*] 3)计算(乙一甲)差额内部收益率令i1=16％NPV1={一100+17．21／16％×[1—1／(1+16％)5]+11．59／16％×[1—1／(1+16％)5]×1／(1+16％)6+30．97／16％×[1—1／(1+16％)5]×1／(1+16％)10+24．76／16％×[1一1／(1+16％)4]×1／(1+15％)16}万元=4．88万元令i2=17％NPV1={一100十17．21／17％×[1+17％)5]+11．59／17％×[1—1／(1+17％)5]×1／(1+17％)5十30．97／17％×[1—1／(1+17％)5]×1／(1+17％)10+24．76／17％×[1—1／(1+17％)4]×1／(1+15％)15}万元=一0．97万元FIRR=16％+4．88／(4．88+0．97)×1％=16．83％因为FIRR=16．83％>15％，所以乙方案优于甲方案。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/TWmf777K
本试题收录于： 房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0

房地产开发经营与管理

房地产估价师

相关试题推荐
随机试题
最新回复(0)