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某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
admin
2013-04-08
65
问题
某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m
2
土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3 000m
2
,4—15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2 000m
2
用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3 000元/m
2
(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m
2
,办公楼市场租金水平每月为150元/m
2
。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%o,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
选项
答案
1.明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。 2.用收益还原法测算房地产总价 第一步:计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5 000m
2
×3 =15 000 m
2
商场建筑面积=3 000 m
2
办公楼建筑面积=(15 000—3 000)m
2
=12 000m
2
商场年出租收人=300元/(月.m
2
)×3 000m
2
×12月×90% =9720 000元=972万元 办公楼年出租收人=(150×12 000×12×80%)元=17 280 000元=1728万元 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入 =(972+1 728)万元=2 700万元 第二步:计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=2 700万元×10%=270万元 年维修费=年租金×8%=2 700万元×8%=216万元 年保险费=建安造价×2‰=[3 000×(3×5 000)×2‰]元=90 000元=9万元 年税金=年租金×12%=324万元 年折旧=建安造价"/47=(4 500/47)万元=95.74万元 年房地费用合计:(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元 第三步:计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用 =(2 700-914.74)万元=1785.26万元 第四步:计算房地产总价 假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=[1-1/(1+r)
n
]a/r 在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为(50-3)年=47年 根据已知条件,有:P=[1+1/(1+10%)
47
]1785.26/10%万元=17 650.18万元 3.应用剩余法计算地价 第一步:计算总建筑成本 项目总建筑成本:项目建筑面积×建安综合造价 =3 000 m
2
×15 000元/m
2
=45 000 000元=4 500万元 第二步:计算利息 假设:地价为,银行贷款利率为10%,则利息为: u×[(1+10%)
3
-1]+4 500×60%×[(1+10%)
1.5
-1]+4 500×40%×[(1+10%)
0.5
-1]=0.33u+414.96+87.86=(0.33u+502.82)万元 第三步:计算利润 利润=建安造价×项目投资回报率=4 500万元×30%=1 350万元 第四步:计算地价 根据公式:地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 u=17 650.18-4 500-0.33u-502.82-1 350 u=8 494.26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为: 8 494.26×{[1-1/(1+8%)
48
]/[1-1/(1+8%)
50
]}万元=8 463.47万元 4.计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70%=8 463.47万元×70%=5 924.43万元
解析
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