首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
admin
2013-04-08
57
问题
某公司于2007年10月通过出让方式获得—5 000m
2
土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3 000m
2
,4—15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2 000m
2
用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3 000元/m
2
(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m
2
,办公楼市场租金水平每月为150元/m
2
。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%o,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
选项
答案
1.明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。 2.用收益还原法测算房地产总价 第一步:计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5 000m
2
×3 =15 000 m
2
商场建筑面积=3 000 m
2
办公楼建筑面积=(15 000—3 000)m
2
=12 000m
2
商场年出租收人=300元/(月.m
2
)×3 000m
2
×12月×90% =9720 000元=972万元 办公楼年出租收人=(150×12 000×12×80%)元=17 280 000元=1728万元 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入 =(972+1 728)万元=2 700万元 第二步:计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=2 700万元×10%=270万元 年维修费=年租金×8%=2 700万元×8%=216万元 年保险费=建安造价×2‰=[3 000×(3×5 000)×2‰]元=90 000元=9万元 年税金=年租金×12%=324万元 年折旧=建安造价"/47=(4 500/47)万元=95.74万元 年房地费用合计:(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元 第三步:计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用 =(2 700-914.74)万元=1785.26万元 第四步:计算房地产总价 假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=[1-1/(1+r)
n
]a/r 在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为(50-3)年=47年 根据已知条件,有:P=[1+1/(1+10%)
47
]1785.26/10%万元=17 650.18万元 3.应用剩余法计算地价 第一步:计算总建筑成本 项目总建筑成本:项目建筑面积×建安综合造价 =3 000 m
2
×15 000元/m
2
=45 000 000元=4 500万元 第二步:计算利息 假设:地价为,银行贷款利率为10%,则利息为: u×[(1+10%)
3
-1]+4 500×60%×[(1+10%)
1.5
-1]+4 500×40%×[(1+10%)
0.5
-1]=0.33u+414.96+87.86=(0.33u+502.82)万元 第三步:计算利润 利润=建安造价×项目投资回报率=4 500万元×30%=1 350万元 第四步:计算地价 根据公式:地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 u=17 650.18-4 500-0.33u-502.82-1 350 u=8 494.26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为: 8 494.26×{[1-1/(1+8%)
48
]/[1-1/(1+8%)
50
]}万元=8 463.47万元 4.计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70%=8 463.47万元×70%=5 924.43万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/UIzf777K
本试题收录于:
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
在单因素敏感性分析中,当产品价格下降幅度为5.91%、项目投资额降低幅度为25.67%、经营成本上升幅度为14.82%时,该项目净现值均为零。按净现值对产品价格、投资额、经营成本的敏感程度由大到小进行排序,依次为()。
项目融资分为下列五个阶段:①投资决策分析、②融资决策分析、③融资结构分析、④融资谈判和⑤项目融资的执行,其正确的顺序为()。
根据我国现行的规定,负债筹集资金的方式可以是()。
某市A商贸公司于2004年3月在该市国土局举行的公开拍卖会上,竞得位于该市中山路××号一地块的国有土地使用权,并签订了土地出让合同(东土合字[2004]第8号)。宗地情况如下: A公司按合同约定缴清了全部土地使用权出让金,现拟申请办理土地登记,并委托
该宗土地为国有土地,江都市新华贸易有限公司于2002年8月20日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。2002年8月25日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》,江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行江都市支行贷款1
某县某小学在2002年7月10日经批准,以划拨方式取得一宗国有土地使用权,用途为教育用地,随后该校向县土地登记部门提出申请,要求办理土地登记。问题1.该土地应办理什么登记,申请人应是谁?2.该小学在申请登记的时候是如何规定的?3.该小学在申请登记该
2003年8月7日,经登记王某将本人所拥有的国有土地使用权的原地抵押给某银行,债务履行期限为2年,贷款金额16万元。2005年8月6日,王某偿还了该银行的债务,该银行出具了还贷证明,王某申请办理土地使用权抵押权的注销登记。问题1.根据《土地登记规则》规
()是关于单位使用土地的土地登记申请人的不正确表述。
某公司2000年6月以出让方式取得一宗位于某市某区某路X号的国有土地使用权,面积为18600平方米,用途为工业,已办理土地登记手续。2004年5月,该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押,向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性,降低银行贷款风险,现
对土地登记代理成果进行审核的主要内容包括()。
随机试题
直接筹资主要有
硬膜外麻醉穿刺操作时不慎刺破硬脊膜,术后最容易出现
男性,40岁。病史2周,发热,皮肤有出血点,骨髓原始细胞>80%,过氧化物酶(++),Auer小体(+)。最可能的诊断是
关于胃的形态描述,错误的是
在开放积极条件下,一个国家国民生产总值由()四部分构成。
我国通过采用国债投资等多种措施推动经济结构调整和产业机构升级,促使我国的经济增长模式逐步由()转变。
谋求世界各国经济共同发展的根本途径是()。
TheAsiantigermomthatAmyChuaportraysinhernewbookmayseemlikejustonemorespeciesinthegenusExtremeParent—the
•Readthearticlebelowaboutsuccessfule-mailnegotiation.•Choosethebestsentencefromtheoppositepagetofilleachofth
Overthepastdecade,significantresearchhasdemonstratedwhatmanyhaveknownforalongtime:womenarecriticaltoeconomic
最新回复
(
0
)