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  3. 待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表4．1： 已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表4．1： 已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2

admin2017-07-23  38
问题 待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表4．1：

    已知以下条件：
    (1)交易情况正常。
    (2)1996年以来，土地价格每月上涨1％。
    (3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表4．2进行判断：

    【注】
    比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
    (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
    (5)折现率为8％。
选项
答案(1)进行交易情况修正 从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 (2)进行交易时间修正 交易实例A交易时间修正系数=107／100=1．07 交易实例B交易时间修正系数=105／100=1．05 交易实例C交易时间修正系数=104／100=1．04 【注】 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。 (3)进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100／86≈1．163 交易实例C区域因素修正系数=100／93≈1．075 【注】 式中86由表4．2中加总获得，同理93也由表4．2纵向加总获得。 (4)进行个别因素修正 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大，便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。 土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8％)： 交易实例A及C使用年限修正系数为 [*] 交易实例A的个别修正系数=1．03×0．965 9≈0．995 交易实例B的个别修正系数=1．03 交易实例C的个别修正系数=1．03×0．965 9≈0．995 (5)计算待估土地初步价格 A=1．500×1×1．07×1×0．995≈1 597(元／平方米) B=1 400×1×1．05×1．163×1．03≈1 761(元／平方米) C=1 400×1×1．04×1．075×0．995≈1 613(元／平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果 待估地块单位面积价格评估值=(1 597+1 761+1 613)／3=1 657(元／平方米) 待估地块总价评估值=1 657×600=994 200(元) 因此，这一地块的评估值为994 200元。
解析
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