待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表4.1: 已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2

admin2017-07-23  34

问题 待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表4.1:

    已知以下条件:
    (1)交易情况正常。
    (2)1996年以来,土地价格每月上涨1%。
    (3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表4.2进行判断:

    【注】
    比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100。
    (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
    (5)折现率为8%。

选项

答案(1)进行交易情况修正 从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。 (2)进行交易时间修正 交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04 【注】 由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。 (3)进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86≈1.163 交易实例C区域因素修正系数=100/93≈1.075 【注】 式中86由表4.2中加总获得,同理93也由表4.2纵向加总获得。 (4)进行个别因素修正 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大,便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%): 交易实例A及C使用年限修正系数为 [*] 交易实例A的个别修正系数=1.03×0.965 9≈0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03 交易实例C的个别修正系数=1.03×0.965 9≈0.995 (5)计算待估土地初步价格 A=1.500×1×1.07×1×0.995≈1 597(元/平方米) B=1 400×1×1.05×1.163×1.03≈1 761(元/平方米) C=1 400×1×1.04×1.075×0.995≈1 613(元/平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果 待估地块单位面积价格评估值=(1 597+1 761+1 613)/3=1 657(元/平方米) 待估地块总价评估值=1 657×600=994 200(元) 因此,这一地块的评估值为994 200元。

解析
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