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某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押
admin
2012-08-26
46
问题
某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m
2
土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m
2
,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投人60%,第二年投人40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m
2
用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m
2
(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m
2
,办公楼市场租金水平每月为150元/m
2
。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
选项
答案
1、解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。 2、用收益还原法测算房地产总价 第一步:计算年出租总收人 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m
2
×3=15000m
2
商场建筑面积=3000m
2
办公楼建筑面积=(15000--3000)m
2
=12000m
2
商场年出租收人=300元/(月?m
2
)X3000m
2
×12月×90% =9720000元=972万元 办公楼年出租收入=150元/m
2
×12000m
2
×12×80%=17280000元=1728万元 年出租总收入:商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元 第二步:计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元 年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元 年保险费=建安造价×2‰=3000元/m
2
×(3×5000)m
2
×2‰=90000元=9万元 年税金=年租金×12%=2700万元×12%=324万元 年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元 年房地费用合计:(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元 第三步:计算年房地纯收益 年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用:(2700—914.74)万元一1785.26万元 第四步:计算房地产总价 假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原率,n为使用年期,则根据有限年收益法的计算公式 p=a/r[1—1/(1+r)
n
] 进行计算。 在本题中,还原率为综合还原率为10%,项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为(50—3)年=47年 根据已知条件,有:P=(1785.26万元/10%)×[1—1/(1+10%)
47
]=17650.18万元 3、应用剩余法计算地价 第一步:计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000m
2
×15000元/m
2
=45000000元=4500万元 第二步:计算利息 假设:地价为u,银行贷款利率为10%,则利息为 V×[(1+10%)一1]+4500×60%×[(1+10%)
1.5
一1]+4500×40%×[(1+10%)
0.5
一1] =0.33v+414.96+87.86=0.33V+502.82万元 第三步:计算利润 利润:建安造价×项目投资回报率一4500万元×30%—1350万元 第四步:计算地价 根据公式:地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 V=17650.18万元一4500万元一0.33u一502.2万元一1350万元 =8494.26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为 8494.26×([1—1/(1+8%)
48
]/[1—1/(1+8%)
50
])万元=8463.47万元 4、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额一地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元
解析
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土地估价实务基础
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