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有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5~2之
有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5~2之
admin
2016-07-16
107
问题
有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例,具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5~2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005—2009年,每年地价指数上升1%。
要求:试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
选项
答案
(1)应用下列公式进行评估: P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容积率修正系数表,见下表: [*] (3)年期修正: KA=KD=[1一(1+6%)
-40
]/[1一(1+6%)
.38
]=1.0135 KC=[1一(1+6%)
-40
]/[1一(1+6%)
-39
]=1.0066 (4)参照物地价修正: A:2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343(元/平方米) B:2400×1.01×104/106×100/102=2332(元/平方米) C:2300×1.01×1.0066=2338(元/平方米) D:2100×1.01
2
×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282(元/平方米) (5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324(元/平方米)
解析
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