2. 工程
  3. 某商场的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金

某商场的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金

admin2013-11-04  55
问题 某商场的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
选项
答案该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下： (1)商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=[200×180×(1一25％)×12]元=32．40万元； 租赁期限外年净收益=[200×200×(1一25％)×12]元=36．00万元； V=32．40万元／(1+9％)+32．40万元／(1+9％)2+36．00万元／9％(1+9％)2×[1—1／(1+9％)40-4-2]=375．69万元。 (2)商场二层价格的测算： 年净收益=[200×120×(1-25％)×12]元=21．60万元； V=21．60万元／9％×[1—1／(1+9 9／6)40-4]=229．21万元。 (3)该商场的正常价格=商11店一层的价格+商店二层的价格=(375．69+229．21)万元=604．90万元。
解析
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