2. 工程
  3. 某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每1m2建筑面积10

某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每1m2建筑面积10

admin2011-06-02  55
问题 某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每1m2建筑面积1000元(装修改造费均匀投入,视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次写字楼每1m2可出租面积的年租金为1000元,出租的成本及税费为年租金的40%,资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现法,折现率为8%)。
选项
答案解:(1)该旧厂房现状下正常购买价格总价V (2)装修改造后的总价值=[1000×6000×70%×(1-40%)]/8%×[1-1/(1+8%)49]/(1+8%)=28495047,97元 (3)补交地价款=500×6000=300万元 (4)装修改造费=1000×6000×1/(1+8%)0,5=5773502,69元 (5)买方需支付的税费=V×4% (6)利润=(V+3000000+5773502,69+4%×V)×10% (7)旧房购买总价: V=28495047,97-3000000-5773502,69-(V+3000000+5773502,69+V×4%)×10%-V×4% V=16529995,65元
解析
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