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  3. 上海市某房地产开发公司委托某税务师事务所对企业所得税和土地增值税的情况进行鉴证。企业经营资料如下： (1)2015年开发新楼盘，目前公司在开发项目为幸福小区，幸福小区相关资料如下：2015年以出让方式取得市区某块土地使用权用于开发，占地面积为4万平方米，地

上海市某房地产开发公司委托某税务师事务所对企业所得税和土地增值税的情况进行鉴证。企业经营资料如下： (1)2015年开发新楼盘，目前公司在开发项目为幸福小区，幸福小区相关资料如下：2015年以出让方式取得市区某块土地使用权用于开发，占地面积为4万平方米，地

admin2020-12-21  29
问题 上海市某房地产开发公司委托某税务师事务所对企业所得税和土地增值税的情况进行鉴证。企业经营资料如下：
(1)2015年开发新楼盘，目前公司在开发项目为幸福小区，幸福小区相关资料如下：2015年以出让方式取得市区某块土地使用权用于开发，占地面积为4万平方米，地价款及相关税费5800万元。
(2)项目分为2期开发，其中第一期为住宅楼及配套设施，占地面积为3万平方米，开发期为1年半，已经在2015年取得预售许可证，2015年预售30％，截至2016年底已经销售90％并取得竣工证明，销售收入共计97000万元。
(3)税务师审核时，发现与第一期住宅楼相关的如下信息：
①企业账面记载的相关开发成本如下(单位：万元)：

表中，借款从银行借入，利息支出865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元。
②自2015年到2016年缴纳的相关税金为5318．5万元。
(4)其他开发费用的扣除比率为5％。
要求：
计算该房地产企业在第一期住宅楼进行清算时需要缴纳的土地增值税。(不考虑土地增值税预缴问题)
选项
答案计算该房地产企业在第一期住宅楼进行清算时需要缴纳的土地增值税： ①第一期住宅楼销售90％，应税收入为97000万元。 ②扣除项目合计为59768．5万元。 ③增值额为37231．5万元(97000-59768．5)。 ④增值率=37231．5÷59768．5=62．29％ ⑤适用税率为40％，速算扣除系数为5％。 ⑥土地增值税=37231．5×40％-59768．5×5％=11904．18(万元) 提示：2015年预售比例为30％，未达到清算条件，2016年一并计算征收土地增值税。
解析
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