2. 工程
  3. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示

admin2020-06-24  78
问题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
   (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示
      
从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上．各级土地之间的价格差异如下表所示：
      
   (3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
   (4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
   试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成
   本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
选项
答案成本法公式如下： 房地产价格-土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧求取土地的重量价，用市场法 求取： [*] 再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2249.21+2259.60)/2=2254.41(元/m2) 土地总价=2254.41×1200=270.53(万元) 求建筑物的重置价值为： 1100×4500=495(万元) 求建筑物的折旧总额： 495×20/50=198(万元) 计算估价额： 该房地产价格(总价)=270.53+495-198=567.53(万元) 该房地产价格(单价)=567.53/4500=1261.18(元/m2)
解析
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