2. 公务员
  3. 一、注意事项 1．本题本由给定资料与作答要求两部分构成。 二、给定资料 1．2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。 在新闻发布会上，国土资源部首先对2011年的房地产用地管理和调控做了一

一、注意事项 1．本题本由给定资料与作答要求两部分构成。 二、给定资料 1．2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。 在新闻发布会上，国土资源部首先对2011年的房地产用地管理和调控做了一

admin2012-05-13  38
问题 一、注意事项
1．本题本由给定资料与作答要求两部分构成。
二、给定资料
1．2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。
   在新闻发布会上，国土资源部首先对2011年的房地产用地管理和调控做了一个总结。2011年商品住房的用地计划落实了10.5万公顷，超过前两年年均实体供应量将近三成；保障性住房2011年落实了10.88万公顷，占全年住房实际供应量的80.04%，完成了三类住房用地不低于70%的硬性要求。2011年的一千万套保障性安居工程用地做到了应保尽保，而且提前两个月完成了供地。
   新闻发布会公布，2012年住房及供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中，保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于总量的70%。对于保障性安居工程用地依然实行计划指标单列，国务院批准用地的同时，经过国土资源部审查通过的保障性安居工程用地由国土资源部来安排计划指标，其他城市由省里安排计划指标。一定要坚持特事特办，加快用地审批的进度。
   2012年将加强对违规用地如闲置用地、违法转账或者擅自改变用途等问题的管理，对一年出现两次及两次以上的违规事件要在全省公开通报，而且一定要做到违规问题的及时发现和及时处置，进行全面清理和核实。
   2．“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右，2011年作为开局之年已为实现目标打下了坚实基础。住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤介绍说，2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。“规模之大、任务之重，史无前例。”
   2011年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。根据计划，2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。
   “今年的在建项目量有1700多万套，将达到历史最高水平。”张学勤表示，2012年保障房建设将继续抓新开工项目的进度，新开工项目最迟要在11月底之前全部开工。同时要抓在建项目的建设进度。“要尽快形成实质性供应，使广大低收入住房困难家庭能够早日享受住房保障的阳光。”
   “这么大的建设任务，最主要的压力还是资金和土地。”张学勤告诉记者。资金和土地落实是保障性安居工程建设的基础条件。2011年，各地在年度土地利用计划中对保障房用地优先安排、单列指标，做到应保尽保。全年全国落实保障性安居工程建设用地4.81万公顷，同比增长46.2%。
   资金压力一直是保障房可持续发展的大难题，尤其是廉租房、公租房等政府持有产权的保障房，压力更大。2011年，全国保障性安居工程建设完成投资近1.3万亿元，其中中央下达补助资金1526亿元。各地通过增加省级财政补助、提高土地出让收益提取比例等方式多渠道增加投入。2012年，中央将继续加大资金补助力度。目前国家发改委会同住房和城乡建设部下达421亿元，其中255亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，166亿元补助配套基础设施建设。“今年第一笔中央补助资金下达比去年早1个月，下达也是首次转向基础设施建设资金。”各地也将加大财政性资金投入力度，确保项目资本金足额及时到位。此外，近年来探索的新的融资渠道将起到越来越大的支持作用。信贷支持力度还将进一步加大。仅国家开发银行2011年支持保障房的信贷规模就达到1000多亿元。有关部门还将扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点的范围。
   “质量问题社会关心、群众关心，我们始终将严格质量管理贯穿于保障房工程勘察、设计、施工、监理和竣工验收全过程。”张学勤说。
   “分配过程中难免会发现一些问题，关键是要健全纠错机制。”张学勤表示，各地要及时纠正分配过程中发现的各类问题，防范和严查骗购骗租，以及各级机关事业单位变相福利分房及以权谋私等行为。要严肃工作纪律，对住房保障工作机构内部人员失职渎职、贪腐违法等行为进行坚决查处!
   3．2011年，我国政府加大了对商品房价格的调控力度。2012年2月18日，国家统计局公布的数据显示，2012年1月份，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房价格)与上月相比，下降的城市有48个，持平的城市有22个，环比价格下降和持平的城市增加了2个，全部出现停涨。
   值得关注的是，这是国家统计局发布70个城市房价指数以来，首次出现环比上涨城市为零，且一线城市如北京、上海、广州以及深圳新建商品住宅环比全面下降，出现限购城市领跌现象。
   不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在增强。但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。
   “土地出让金收益中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。
   “当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
   有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。
   4．新中国成立以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。
   住房建好后，按级别、工龄、年龄、居住人口、辈数、人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，只收取极低廉的租金。住房成为一种福利，形成由来已久的大锅饭现象。
   1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。从此，中国的住房分配逐步走上了商品化的道路。
   然而，在停止福利分房10余年后的今天，一些部委、央企甚至于高校，通过各种或明或暗的政策通道，进行带有福利性质的分房和建房；一些地方城市“解决历史遗留问题”的低价房，也被质疑为向特定人群输送利益。
   2008年，北京市海淀区首批摇号结果公布后，海淀建委曾表示，摇号完全是公开、公平、公正的。实际上，首批进行摇号分配的美和园就有建委人员入住。这个小区内，还有一些楼层被物业人员戏称为“人大楼”、“社科楼”、“中科院楼”。
   记者对海淀区某期“领秀慧谷”限价房的摇号结果进行了跟踪和分析，发现在534个限价房中签者中，除去无法查询到任何公示信息的人外，90%均是与政府相关的人员。
   除去这些公开进行配售的保障房外，在西三旗旗胜家园限价房中，某中央部委在其中有单独一栋楼。他们还把本来公用的地下车库用电动门锁起来，仅允许自己人使用。此外，在海淀田村的保障房项目中，也有多个部委参与分配。
   中央财经大学政府管理学院教授姜玲说：“公务员住房政策需要处理好‘特殊’与‘一般’的关系。如果公务员住房政策耗费成本过大，脱离整个城市公共住房政策，为公务员群体提供典型的优惠政策，会引起诸多的社会不满。改革福利房，首先应以货币化补贴为主，其次对于补贴后依然存在住房困难的公务员，才提供职工住宅和周转房。总之，中央、国家机关公务员住房政策要以市场化为最终改革方向，与社会住房制度的转型相适应。”
   住建部政策研究中心主任陈淮说：“给予公务员这个特殊的社会群体以一定的区别化保障，有一定的必要性。但是，在任何国家，包括住房待遇在内，公务员的福利标准都应当是社会中等水平，而不应享受显然超出社会其他群体的‘超国民待遇’。公务员的住房保障，必须控制在合理、合法、合规的范围内。”
   5．目前，杭州已经形成由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、危旧房改善、拆迁保底安置等构成的多层次多元化住房保障体系，在加快破解中低收入家庭住房难、切实保障和改善民生方面给出了不错的成绩。
   杭州市廉租住房制度建立于2001年。自2008年以来，已连续三年放宽准入条件。2010年，杭州市区廉租住房保障范围已扩大到低保标准2.5倍以内的低收入家庭，并实现“应保尽保”。货币补贴标准从原来的每月每平方米20元提高到30元，使杭州成为在全国范围内廉租住房货币补贴标准最高的城市之一。
   杭州市经济适用住房制度建立于1999年，2001年开始公开销售。2010年市区经济适用住房保障范围从上年度人均可支配收入60%以下的低收入家庭扩大到80%以下的中低收入家庭，提前两年完成省政府工作目标。
   截至2010年年底，杭州市区经济适用住房累计公开销售506万平方米，60455户符合申购条件的困难家庭解决了住房问题。经济适用住房已成为多层次住房供应体系的主要组成部分和破解中低收入家庭住房难的重要渠道。
   为解决新就业大学毕业生的住房困难，杭州市在2004年就出台政策，建设大学毕业生人才公寓。从2005年开始探索建立经济租赁住房制度，解决“夹心层”住房难问题。2009年2月，出台了《杭州市区经济租赁住房管理办法(试行)》，开展了试点工作。2010年，根据国家有关文件精神，将经济租赁住房、两项公寓统一纳入公共租赁住房，起草了《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》、《杭州市区公共租赁住房建设管理实施细则》、《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则》。
   杭州市危旧房改善工程于2007年启动实施，是保障性住房“杭州模式”的特色工程，它的启动标志着“租、售、改”三位一体的指导思想形成并在杭州住房保障工作中得到全面贯彻。杭州按维修、拼接、重建、搬迁、去危改善等五种形式，有序推进危旧房改善，有效改善了居民的居住条件，使原来破旧的房屋在安全性、功能性和舒适性上大大提升。2002年杭州市首次在拆迁安置中针对生活特殊困难人员设立了最低住房安置标准，2006年建立了国有土地住宅房屋拆迁补偿安置的最低保障政策，并与住房保障政策相衔接，正式纳入住房保障体系，2009年又创新实施了实物保底与货币保底并举的政策，进一步完善了拆迁补偿安置政策体系。
   2011年2月28日，杭州市人民政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，进一步加大保障性住房建设和供应力度，努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色的住房保障体系。
   按照国家、省有关要求，确保完成全市保障性用房建设目标任务，2011年，杭州市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米，全年竣工保障性住房500万平方米以上。
   据杭州市房改办有关负责人介绍，2011年，杭州继续向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体按计划推出公共租赁住房3600套；对城镇低保标准2.5倍以下的低收入住房困难家庭做到廉租住房“应保尽保”，全年新增廉租住房保障3000户，其中市区新增2000户；将人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的低中收入住房困难家庭纳入经济适用住房保障范围，公开销售(租赁)经济适用住房50万平方米。
   根据规划，“十二五”期间，杭州将进一步加大廉租住房、经济适用住房保障力度，完善政策体系，继续实施拆迁安置房保底安置政策，做好危旧房改善工程扫尾及相关后续工作。整合住房保障政策体系，破解“住房难”问题。
   值得一提的是，杭州将加快公共租赁房建设。“十二五”期间，杭州市将新开工建设公共租赁住房110万平方米，确保在“十二五”期末建成公共租赁住房300万平方米以上，加快解决城市中等偏下收入家庭、大学毕业生创业人员、外来务工人员的阶段性、过渡性住房困难，实现住房保障体系从“以售为主”向“以租为主”转变。
   “十二五”期间，杭州将优先安排保障性住房建设用地，积极开展在商品房建设用地中配建保障性住房，扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例的工作，确保资金投入，保障大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用，切实增强保障性住房的宜居性。
   6．2011年12月，财政部公布的《2011年11月份公共财政收支情况》显示，11月份，全国财政收入6457.32亿元，增幅延续了9月份以来的回落态势，比10月增幅降低6.3个百分点，而房地产交易量下降是影响财政收入增幅的重要因素。
   据《中国证券报》援引中原地产的数据显示，2011年前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与2010年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算全国所有城市，则2011年全国土地财政将可能减少上万亿。地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒指出，2011-2012年刚好是地方政府的偿债高峰期，土地出让收入锐减给地方政府带来了巨大困难。
   岁末本应是土地出让的高峰，2011年市场却显得格外冷清。11月，全国35个主要热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗。有业内人士认为，土地市场遇冷，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是政策预期依然收紧，开发商资金压力大。
   限购抑制楼市需求，而楼市下行，促使地方政府依赖的土地财政逐步瓦解。这是一个连锁反应，也正是2011年下半年一些地方政府试探放宽限购的最终动力。从部分重点城市的财政收入来看，限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。
   业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式并非长久之计。随着经济转型的完成，“后土地财政”时代的到来，地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题，而是如何落实的问题。
   有评论认为，中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则，房地产调控的根本目标难以实现。中国房地产业畸形发展，地方又过于依赖土地财政，结果严重地影响了中国经济的健康发展，作为地方政府完全有责任予以纠正，即地方政府理应主动地弱化土地财政，使房地产良性发展，而并非继续沿着依靠土地财政的老路子往下走。
   房地产行业专家韩长吉表示，土地出让金收入的低成本、高效率，是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。政府的财政收入受到土地限制，容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题，等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑，是非常危险的信号。从目前形势来看，地方政府摆脱土地财政迫在眉睫。
   7．美国一直将低收入阶层的住房问题看做城市发展规划的重要议题，其住房保障的成功经验对我国有较大的启示。
   美国住房保障制度的发展主要经历了四个阶段。
   20世纪30年代到二战前，联邦政府将解决房屋市场混乱和低收入居民的住房问题作为主要政策目标。针对经济大萧条造成的全国半数住房家庭无法偿还贷款问题，国会通过了《联邦住宅法》，创立了联邦住房局，由政府担保，说服银行为低收入者住房贷款提供按揭，随后开始建立永久性的联邦补助制度。
   二战后到20世纪50年代末，由于战争等原因造成住房严重短缺，美国政府启动了各种优惠政策大力扶持住房建设，重点解决供给不足问题。
   20世纪60年代初到70年代，公共住房建设的核心地位开始淡化，以租房补贴为代表的新型住房援助政策被提出。1974年《住房与社区开发法》的通过，标志着联邦政府直接兴建的公共住房计划暂告一段落，补贴鼓励低收入居民在私人住房领域寻找住房，成为政府援助的主要方式。
   20世纪80年代后，联邦政府推出了一系列税务与贷款改革，加快住房自有化发展。1986年的税法改革从根本上改变了廉租房的商业模式，降低了借贷双方的进入门槛；1990年开始将住宅自有化作为主要战略，大批公共住宅开始被出售；2003年开始实施每年2亿美元的“首付款资助计划”，为购房的中低收入家庭提供1万美元或房价6%的首付款资助。这些政策极大地刺激了居民贷款购房的欲望，但也为次级抵押贷款市场的过度发展埋下了阴影。
   美国在住房保障方面最具特色的，就是通过立法保障各项措施的落实和实施。联邦政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《联邦住宅法》、《住房与城市发展法》、《住房与社区开发法》等，对住房保障的贷款、保险、房租补贴等多方面都作了较系统的规定。
   美国联邦政府《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，低收入者租住符合政府规定要求的住房时，只需支付占家庭收入25%的租金，超过部分由政府支付。在其后的修订稿中，又将这一房租补贴办法推广至退休老人和家庭收入低于居住地中位收入80%的人群。《开放住房法案》以帮助低收入者成为房主为目标，规定在10年内为低收入人群提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被称为“20世纪第一个公平住房法令”。为使低收入人群拥有住房，美国政府还采取了多种税收减免政策，如对购买和建造房屋的低收入者减免抵押贷款的利息支出，减免所得税和财产税。联邦住房局自成立至今，为大约3400万居民提供了按揭保险，并且一直自行运作资金，直到2009年才第一次请求国会拨款支持。2001年，美国住房自有率已从1930年的不足40%提升至70%。
   美国政府一直采取多种财政措施解决低收入人群住房问题，《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入人群公寓住宅，建成后的住房优惠提供给由于城市重建或政府公共计划而失去住所的人群；政府房屋署拨款建设公共房屋用于出租，那些政府给予优惠政策的津贴房屋，则由私人非牟利机构具体实施并管理，主要租给低收入的老年人。在金融政策方面，美国的私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住宅抵押贷款；美国政府还有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等，主要职能就是为放款协会提供贷款二级市场，为买房者提供抵押贷款保险与资金。
三、申论要求

“给定资料5”介绍了杭州市在住房保障方面的主要做法，请结合材料，简要分析杭州市的先进经验。
   要求：分析透彻，简明扼要，300字以内。
选项
答案近年来，杭州市采取多种措施，确保百姓安居。杭州市认真总结推进保障性住房建设的经验，从保障民生的基本要求出发，从城市可持续发展的战略全局出发，做好住房保障工作顶层设计，使住房策略与城市战略相匹配，与调整人口素质结构相匹配，与适应创新、创业相匹配。在加强商品房建设、调控房价的同时，出台了一系列住房保障政策。大力加强经济适用房、廉租房建设，满足中低收入家庭的住房需求。同时，大力建设农民工公寓、人才公寓，加快危旧房改造工程。目前，杭州已经形成由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、危旧房改善、拆迁保底安置等构成的多层次、多元化住房保障体系，在加快破解中低收入家庭住房难、切实保障和改善民生方面作出了不错的成绩，为我们提供了很好的借鉴。
解析
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