首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为
admin
2009-04-28
127
问题
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m
2
,总建筑面积为15000m
2
。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题:
(1) 若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m
2
(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?
选项
答案
解法一:叙述法 一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初: 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末: 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量=(0.9975x+1000)×65%万元 5)第5年年末: 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元 净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000)×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元 (2)求基础租金 [*] 得x=1915元/m
2
二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量 1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元 3)第3年、4年年末: 经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4)第5年年末: 经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元 净现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 (2)计算内部收益率 设i1=13%,则有: [*] 解法二:图表法 一、列出自有资金现金流量表(年末),设计出租金为x [*] 得:x=1915元/m
2
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表: [*]
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/wZ1f777K
本试题收录于:
房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
相关试题推荐
某商品住宅开发项目,征收土地面积5000m2,其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面,同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方购买的,购买价格为10000元
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万m2、容积率为2.5的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法(注:应为动态分析法,下同
某工厂有甲、乙两个厂区,两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金,办理了出让手续,并整体出租给另一企业使用,租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要,决定转让甲厂区房地产,抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区扩建厂房,为此委托某房地产
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水,房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏,但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿,委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估,两个估价结果差异较大。
某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值,注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时,发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性,但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划参加竞买,委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析,乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查,乙机构认为
某一房地产价格水平的高低,主要取决于()供求状况。
估价报告书的内在质量包括()。
李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为
随机试题
①综合而言,“单独二孩”政策导致的新增人口数量将低于政策预期,应该不存在太大的争议②即便考虑到后续的申请人数还将陆续增加,但显而易见的是,按照人口生育的时间跨度,要在短时间再多出一百万人的扎堆申请,几乎不可能③卫计委发言人称,截止到2014年年底,全国
蛋白质分子中引起280nm光吸收的主要成分是
女,18岁。右股骨下端肿块2个月,表面静脉怒张,皮温略高;X线平片显示右股骨下端右边界不清的骨质破坏区,骨膜增生呈放射状阴影。最可能的诊断是()
背景某城市南郊雨水泵站工程邻近大治河,大治河常水位为+3.00m,雨水泵站与进水管道连接处的管内底标高-4.00m。雨水泵房地下部分采用沉井法施工,进水管为3m×2m×10m(宽×高×长)现浇钢筋混凝土箱涵,基坑采用拉森钢板桩围护。设计
下列关于契税的计税依据的说法中,正确的是()。(2008年单选题)
文化教育学的代表人物是()
锦上添花:雪上加霜
下列各句运用了两种修辞手法的一项是______。
日本明治维新后的三大国策
我国第一部著录甲骨文的著作是刘鹗的()。
最新回复
(
0
)